二手房交易稅費(fèi)新規(guī)定

　　二手房交易稅費(fèi)是多少?有什么最新的規(guī)定?下面是小編整理的二手房交易稅費(fèi)新規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容，歡迎閱讀!

　　二手房交易稅費(fèi)是指在二手房交易中，稅務(wù)部門向賣方征收交易所產(chǎn)生的差價(jià)獲得的收入。各類稅收共有8種，包括：營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅、契稅。其中，營業(yè)稅、城建稅、教育附加、地方教育附加稅，合計(jì)稅率為5.55%;對居民個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的，暫免征收土地增值稅;印花稅為房屋買賣成交價(jià)的0.15‰;個人所得稅的計(jì)稅依據(jù)為以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，稅率為20%;普通住宅的契稅為2%，高檔商品房契稅為4%。

　　契稅

　　二手房交易稅費(fèi)

　　符合住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以[3]上、單套建筑面積在140(含)平方米以下(在120平方米基礎(chǔ)上上浮16.7%)、實(shí)際成交價(jià)低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下等三個條件的，視為普通住宅，征收房屋成交價(jià)的1.5%的契稅。反之則按3%。

　　新政下的契稅：

　　普 宅：90平米以下：1%、90-140平米：1.5%、

　　140平米以上或是非普宅：3%、商業(yè)房或公司產(chǎn)權(quán)：3%

　　城建稅

　　營業(yè)稅的7%;教育費(fèi)附加稅;營業(yè)稅的3%。

　　個人所得稅

　　普通住宅2年之內(nèi)：{售房收入-購房總額-(營業(yè)稅+城建稅+教育費(fèi)附加稅+印花稅)}×20%;2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-購房總額-印花稅)×20%。出售公房：5年之內(nèi)，(售房收入-經(jīng)濟(jì)房價(jià)款-土地出讓金-合理費(fèi)用)×20%，其中經(jīng)濟(jì)房價(jià)款=建筑面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建筑面積。5年以上普通住宅免交。

　　土地出讓金

　　成本價(jià)：城八區(qū)內(nèi)：15.6元/平米 城八區(qū)外：12.9元/平米

　　經(jīng)轉(zhuǎn)商：10% 按經(jīng)管理 3%(按成交價(jià))

　　交易手續(xù)費(fèi)

　　3元/平方米×建筑面積

　　合同印花稅

　　房屋成交總額×0.05%

　　營業(yè)稅

　　2011年1月27日新通知規(guī)定：個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。[4]

　　非普通住宅2年內(nèi)：房屋成交總額×5.55% 2年或2年以上：差額 ×5.55% ;

　　個人所得稅： 普通住宅房屋成交總額的1%或利潤部分×20%;

　　非普通住宅房屋成交總額的2%或利潤部分×20%;

　　土地增值稅：普通住宅免征，非普通住宅3年內(nèi)：房屋成交總額×0.5% ，3年至5年：房屋成交總額×0.25% 5年或5年以上：免征;

　　買賣合同公證費(fèi)：(買賣合同需要公證時才須繳納) 房屋成交總額×0.3%;

　　契稅是應(yīng)由買方交納的，交稅比例是： 1、普通住宅應(yīng)該交納成交價(jià)或是評估價(jià)的`1.5%的契稅。2、非普通住宅應(yīng)該交納成交價(jià)或是評估價(jià)的3%的契稅。

　　過戶費(fèi)用

　　(1)契稅;90平方米以下首次購房的按1%繳納;90—140平方米按房價(jià)1.5%繳納;140平方米以上按房價(jià)3%繳納。(買方承擔(dān))

　　(2)營業(yè)稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房價(jià)5.5%繳納。(賣方承擔(dān))

　　(3)土地增值稅;房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房價(jià)1%繳納。(賣方承擔(dān))

　　(4)所得稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房價(jià)1%或房屋原值—房屋現(xiàn)值差額20%繳納。(房屋原值一般按上道契稅完稅額計(jì)算)(賣方承擔(dān))

　　(5)房屋交易手續(xù)費(fèi);按房屋建筑面積6元/平方米交納(雙方承擔(dān))

　　(6)房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：80.00元。(買方承擔(dān))

　　(7)房屋評估費(fèi);按評估額0.5%繳納補(bǔ)充回答：契稅=15萬元*1%=1500.00元 買方承擔(dān)營業(yè)稅=15萬元*5,5%=8250.00元 賣[5]方承擔(dān)土地增值稅=15萬元*1%=1500.00元 賣方承擔(dān)所得稅：=15萬元*1=1500.00元 賣方承擔(dān)房屋交易手續(xù)費(fèi)=65平方米*6元/平方米=390.00元 買賣雙方各承擔(dān)一半房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)=65元。(買方承擔(dān))

　　工本費(fèi)

　　80元，共有權(quán)證：20元

　　計(jì)算方法

　　買方：

　　稅種

　　契稅

　　符合住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140(含)平方米以下(在120平方米基礎(chǔ)上上浮16.7%)、實(shí)際成交價(jià)低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下等三個條件的，視為普通住宅，征收房屋成交價(jià)的1.5%的契稅。反之則按3%。

　　新政下的契稅：

　　普 宅：90平米以下：1%、90-140平米：1.5%、非普宅：3%、商業(yè)房或公司產(chǎn)權(quán)： 3%

　　印花稅

　　買賣雙方各繳納房價(jià)款的0.05%!住宅暫時免征。

　　營業(yè)稅

　　購買時間在5年內(nèi)的房屋需繳納的營業(yè)稅為：成交價(jià)×5.5%;5年后普通住宅不征收營業(yè)稅，高檔住宅征收買賣差價(jià)5%的營業(yè)稅。

　　新政下的營業(yè)稅：

　　營業(yè)稅：普 宅：五年內(nèi)：全額的5.5%(5.4%) 五年外：免

　　非普宅：五年內(nèi)： 全額的5.5%(5.4%)五年外： 差額的5.5%(5.4%)

　　城建稅

　　營業(yè)稅的7%;教育費(fèi)附加稅;營業(yè)稅的3%。

　　個人所得稅

　　普通住宅2年之內(nèi)：{售房收入-購房總額-( 營業(yè)稅+城建稅+教育費(fèi)附加稅+印花稅)}×20%;2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-購房總額-印花稅)×20%。出售公房：5年之內(nèi)， (售房收入-經(jīng)濟(jì)房價(jià)款-土地出讓金-合理費(fèi)用)×20%，其中經(jīng)濟(jì)房價(jià)款=建筑面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建筑面積。5年以上普通住宅免交。

　　土地出讓金：

　　成本價(jià): 城八區(qū)內(nèi)：15.6元/平米 城八區(qū)外：12.9元/平米

　　經(jīng)轉(zhuǎn)商：10% 按經(jīng)管理 3%(按成交價(jià))

　　交易手續(xù)費(fèi)率

　　3元/平方米×建筑面積

　　合同印花稅率

　　房屋成交總額×0.05%

　　營業(yè)稅率

　　2011年1月27日新通知規(guī)定)個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。;[4]

　　非普通住宅5年內(nèi)：房屋成交總額×5.55% 5年或5年以上：差額×5.55% ;

　　個人所得稅： 普通住宅房屋成交總額的1%或利潤部分×20%;

　　非普通住宅房屋成交總額的2%或利潤部分×20%;

　　土地增值稅：普通住宅免征，非普通住宅3年內(nèi)：房屋成交總額×0.5% ，3年至5年：房屋成交總額×0.25% 5年或5年以上：免征;

　　買賣合同公證費(fèi)：(買賣合同需要公證時才須繳納) 房屋成交總額×0.3%;

　　契稅是應(yīng)由買方交納的，交稅比例是：

　　1、普通住宅應(yīng)該交納成交價(jià)或是評估價(jià)的1.5%的契稅。

　　2、非普通住宅應(yīng)該交納成交價(jià)或是評估價(jià)的3%的契稅。

　　過戶費(fèi)用;

　　(1)契稅;90平方米以下首次購房的按1%繳納;90—140平方米按房價(jià)1.5%繳納;140平方米以上按房價(jià)3%繳納買方承擔(dān)

　　(2)營業(yè)稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房價(jià)5.5%繳納。賣方承擔(dān)

　　(3)土地增值稅;房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房價(jià)1%預(yù)繳納，按照超率累進(jìn)稅率計(jì)算，多退少補(bǔ)。賣方承擔(dān)

　　(4)所得稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房價(jià)1%或房屋原值—房屋現(xiàn)值差額20%繳納。(房屋原值一般按上道契稅完稅額計(jì)算)賣方承擔(dān)[6]

　　(5)房屋交易手續(xù)費(fèi);按房屋建筑面積6元/平方米交納雙方承擔(dān)

　　(6)房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：80.00元。買方承擔(dān)

　　(7)房屋評估費(fèi);按評估額0.5%

　　交易手續(xù)

　　一、正常過戶手續(xù)

　　(一)交易稅費(fèi)

　　1.營業(yè)稅(稅率5.6%賣方繳納)

　　根據(jù)2010年房產(chǎn)新政，轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價(jià)征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過5年的普通住宅免征營業(yè)稅。

　　這里有兩個要點(diǎn)①購買時間超過5年這里首先看產(chǎn)權(quán)證， 其次看契稅發(fā)票，再次看票據(jù)(房改房看國有住房出售收入專用票據(jù))這三種證件按照時間最早的計(jì)算。一般地說票據(jù)早于契稅發(fā)票，契稅發(fā)票早于產(chǎn)權(quán)證，房改房中時間最早的是房改所收的定金的票據(jù)。②所售房產(chǎn)是普通住宅還是非普通住宅。

　　另：如果所售房產(chǎn)是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等則不論證是否過5年都需要全額征收營業(yè)稅。

　　2.個人所得稅(稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納)

　　征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅;任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。注：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內(nèi)能夠重新購買房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價(jià)格較低的1%退還。

　　注：地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產(chǎn)作為家庭唯一住宅的依據(jù)，其中包括雖然產(chǎn)權(quán)證沒有下放但是房管部門已經(jīng)備案登記的住房(不包含非住宅類房產(chǎn))。

　　另注：如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個人所得稅。而且地稅局在征稅過程中對于營業(yè)稅繳納差額的情況，個人所得稅也必須征收差額的20% 。

　　3.印花稅(稅率1%買賣雙方各半)不過從2009年至今國家暫免征收。

　　4.契稅(基準(zhǔn)稅率3%優(yōu)惠稅率1.5%和1%買方繳納)

　　征收方法：按照基準(zhǔn)稅率征收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平(包含90平)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。

　　注：首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優(yōu)惠，契稅的優(yōu)惠是以個人計(jì)算的，只要是首次繳契稅都可以享受優(yōu)惠。若買方購買的房產(chǎn)是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

　　5.測繪費(fèi)1.36元/平米 總額=1.36元/平米*實(shí)際測繪面積(08年4月后新政策房改房測繪費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元)

　　一般說來房改房都是需要測繪的，商品房如果原產(chǎn)權(quán)證上沒有市房管局的測繪章也是需要測繪的。

　　6.二手房交易手續(xù)費(fèi)總額：住宅6元/平米×實(shí)際測繪面積 非住宅10元/平米×實(shí)際測繪面積

　　7.80元 共有權(quán)證：20元

　　雖然南京房產(chǎn)交易中心擁擠的人潮已經(jīng)消失，但坊間對于20%個稅新政的討論仍然熱烈。除了怕“誤傷”剛需、剛改人群外，目前也有專家擔(dān)心，由于所得的認(rèn)定較為復(fù)雜，征稅的難度和工作量大大提高，可操作性成最大問題。

　　20%個稅看起來容易，做起來很難

　　近日，全國政協(xié)委員、清華大學(xué)教授李稻葵在兩會上接受媒體采訪時表示，“20%看上去很美，但實(shí)施起來很難。”他指出，20%的個稅長期看應(yīng)該征，但是短期執(zhí)行難度比較大，配套機(jī)制缺位，購房成本不好計(jì)算。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，2006年國家稅務(wù)總局《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(以下簡稱《通知》)中明確了賣房收個稅的兩種計(jì)算方式，即按所得20%和轉(zhuǎn)讓總額1%-3%計(jì)征。而這幾年，各地基本上都是按總額計(jì)征，如南京就是按賣房款的1%收個稅，除了稅負(fù)相對較低外，征收方式簡便也是一大原因。

　　三大扣除項(xiàng)目很繁瑣，裝修發(fā)票最難提供

　　按照《通知》的規(guī)定，“納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。”

　　合理費(fèi)用包括裝修款、貸款利息等等

　　這其中最為復(fù)雜的是裝修費(fèi)用，按規(guī)定，抵扣的限額是商品房總價(jià)的10%，但同時，還需要納稅人提供稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致�！安簧偌彝ナ钦摇�游擊隊(duì)’裝修的，哪來的發(fā)票?屆時，會不會因?yàn)椤�不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額’，轉(zhuǎn)而再以總價(jià)為基礎(chǔ)征稅，讓新規(guī)流于形式?”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析。

　　即便所有票據(jù)齊全，繳稅時稅務(wù)部門審核工作量將大增，幾分鐘能辦好的一單納稅申報(bào)，以后恐怕需要幾個工作日。

　　業(yè)內(nèi)猜測：實(shí)際操作恐有簡化程序

　　當(dāng)然，按20%申報(bào)繳個稅雖然較為繁瑣，但也并非完全不可操作。除裝修發(fā)票外，其他的契稅、營業(yè)稅、公證費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等等都有正規(guī)票據(jù)，貸款利息清單也可以在銀行獲取。對于最難搞定的裝修發(fā)票，有業(yè)內(nèi)人士猜測，可能會采取簡化處理，比如對裝修房的裝修成本直接按原房屋總價(jià)款的10%折算;或者按時間分，對新規(guī)實(shí)施前購買的住房，再次銷售時，確有難以提供裝修發(fā)票的困難，可按比例折算，新規(guī)實(shí)施后購買的住房，須提供稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票計(jì)算裝修成本。

　　不少業(yè)內(nèi)人士贊同李稻葵的觀點(diǎn)，從短期來看，具有可操作性的措施是對房屋銷售總額收一定的稅，雖然這個政策本身存在，但是執(zhí)行力度還不夠，而且稅率可以提高一些。事實(shí)上，《通知》中早已明確，按總額征個稅，各地可“根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定”。提高稅率、實(shí)行差別化的稅率，是完全可行的。