旅游房地產(chǎn)項目的前期策劃運作與管理論文

　　旅游房地產(chǎn)項目的前期策劃是旅游房地產(chǎn)開發(fā)的重要組成部分，前期策劃的科學(xué)合理性直接關(guān)系著旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)的可行性，對于旅游房地產(chǎn)開發(fā)有著非常重要的作用。本文從旅游房地產(chǎn)項目的前期策劃運作與管理的角度出發(fā)，簡要概述了旅游房地產(chǎn)的前期策劃，介紹了其主要內(nèi)容，提出當前在旅游房地產(chǎn)前期策劃工作中存在的問題，并且針對這些問題提出了應(yīng)對措施，為保證旅游房地產(chǎn)項目前期策劃的正常運作與管理提供一定的理論依據(jù)。

　　近年來，隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，旅游房地產(chǎn)項目也得到較好的發(fā)展，而旅游房地產(chǎn)項目的開發(fā)也受到越來越多人的關(guān)注。從風(fēng)險收益的角度來看，旅游房地產(chǎn)是一種高投資、高風(fēng)險、高收益的行業(yè)，如果能夠保證該項目的正常開發(fā)，就能夠保證開發(fā)者收到很高的經(jīng)濟收益。而旅游房地產(chǎn)項目的前期策劃，就是該項目開發(fā)、運行及收益的有效保證。在這樣的情況之下，就應(yīng)當對旅游房地產(chǎn)項目的前期策劃進行成分的了解，并對其進行科學(xué)的管理，這樣才能把握住旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)成功關(guān)鍵，從而有效促進旅游房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定進步。

　　一、旅游房地產(chǎn)項目前期策劃概述

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　　旅游房地產(chǎn)項目前期策劃，其實就是結(jié)合項目開發(fā)地的實際情況、經(jīng)濟發(fā)展水平等，來制定的相關(guān)策劃。從前期策劃的不同發(fā)展階段來看，人們對其有著不同的理解：在上世紀90年代，人們認為前期策劃就是促銷策劃，就是如何將產(chǎn)品推銷出去；當前，人們對于前期策劃已經(jīng)有了更加全面、專業(yè)的理解。旅游房地產(chǎn)項目的前期策劃，包含了多方面的內(nèi)容，如市場調(diào)查、消費者行為心理分析，保證旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)具有創(chuàng)造性、決定性。

　　（二）旅游房地產(chǎn)項目前期策劃的原則

　　從旅游房地產(chǎn)項目前期策劃的原則來看，其主要分為四個方面：

　　其一，客觀性原則，具體來講就是在進行前期策劃時，必須要進行詳細的市場調(diào)查，了解具體的市場情況，充分了解客觀的市場需求及市場環(huán)境；

　　其二，深入性原則，具體來講，就是要對項目進行深入的分析挖掘，找出其與別的項目的不同點，保證差異化競爭；

　　其三，創(chuàng)造性原則，具體來講，就是在前期的策劃當中，應(yīng)當要有一定的創(chuàng)新觀點，保證策劃的創(chuàng)造性；其四，前瞻性原則，具體來講，就是在進行前期策劃的時候，不應(yīng)當局限于當前的情況，而是應(yīng)當結(jié)合相關(guān)政策及市場發(fā)展情況，做出長遠的項目策劃。

　�。ㄈ�）旅游房地產(chǎn)項目前期策劃的重要性

　　在旅游房地產(chǎn)項目的開發(fā)中，前期策劃起著非常重要的作用。

　　首先，它是旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)的“指示燈”，指引項目的正確運作；

　　其次，它是“導(dǎo)演”，對旅游房地產(chǎn)項目起著全局把控的作用，是項目開發(fā)與推廣成功的關(guān)鍵；

　　最后，旅游房地產(chǎn)項目的“船長”，對項目的前期工作起著監(jiān)理作用，保證項目走向的正確性。

　　二、旅游房地產(chǎn)項目前期策劃的主要內(nèi)容

　　旅游房地產(chǎn)項目前期策劃的主要內(nèi)容分為三個方面。

　　其一，市場調(diào)研及走勢分析、預(yù)測，市場調(diào)研所獲得的資料是走勢分析、預(yù)測的基礎(chǔ)，有著非常重要的參考價值，所以，必須要做好前期的市場調(diào)研工作，并且著重對目標客戶進行定性調(diào)查，這樣才能保證項目開發(fā)更加符合看客戶需求，更加利于項目的推廣。

　　其二，前期產(chǎn)品及市場定位可行性研究，這是前期策劃的核心組成部分，要求策劃師充分利用SWOT分析法，對項目開發(fā)潛力、市場定位風(fēng)險及市場定位可行性進行準確的分析。

　　其三，品牌戰(zhàn)略策劃，具體來講就是項目的前期策劃要有一定的側(cè)重點，如人文環(huán)境建設(shè)、生態(tài)景觀建設(shè)等。

　　三、旅游房地產(chǎn)項目前期策劃存在的問題

　　首先，把握不住策劃核心，這是當前旅游房地產(chǎn)項目前期策劃工作中存在的突出問題，很多的前期策劃中只有對項目的可行性分析，而不能明確的體現(xiàn)出項目的特點，沒有創(chuàng)造性，根本無法提出有建設(shè)性的策劃。

　　其次，當前很多的旅游房地產(chǎn)項目前期策劃都只是進行理論的闡述，根本就沒有結(jié)合項目開發(fā)的實際情況來進行具體的分析，可操作性不強。

　　再次，缺乏前瞻性，具體表現(xiàn)在旅游房地產(chǎn)項目前期策劃的戰(zhàn)略發(fā)展方面，很大一部分策劃都只是針對現(xiàn)有的相關(guān)偵測來進行項目策劃，卻沒有將目光放的長遠一些，過于重視短期的營銷。

　　最后，風(fēng)險防范有待加強，旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)險與收益并存，要想保證項目開發(fā)的高收益，就必須提高風(fēng)險防范，但結(jié)合實際的旅游房地產(chǎn)項目前期策劃來看，風(fēng)險防范還有待加強。

　　四、應(yīng)對措施

　　第一，要保證市場調(diào)查的精準度，具體來講就是要全方位的進行市場調(diào)研，充分了解市場環(huán)境及行業(yè)競爭情況，并且結(jié)合消費者的具體需求，對旅游房地產(chǎn)項目進行準確的分析，對產(chǎn)品進行精準的定位，這樣才能夠保證旅游房地產(chǎn)項目前期策劃的準確性。

　　第二，要保證項目開發(fā)的可行性，在旅游房地產(chǎn)項目的前期策劃中，要注意結(jié)合項目開發(fā)的實際情況，并且借鑒學(xué)習(xí)成功案例，總結(jié)經(jīng)驗，從而制定出具有較高可行性的項目策劃。

　　第三，要有長遠的目光，前期策劃不應(yīng)當只是將目光局限于當前的發(fā)展，而是應(yīng)當有可持續(xù)的發(fā)展理念，結(jié)合相關(guān)政策，制定長遠的項目目標。

　　五、結(jié)語

　　旅游房地產(chǎn)項目的前期策劃是項目開發(fā)及推廣的前提，所以，在實際的旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)中，應(yīng)當充分重視對其前期策劃的運作與管理，這樣才能有效把握住旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)成功的關(guān)鍵，從而獲取更高的經(jīng)濟效益。

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