酒店項目可行性研究報告

時間：2025-12-22 07:13:47 可行性研究報告

酒店項目可行性研究報告

　　可行性研究是指對擬建項目有關(guān)的自然、社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等進(jìn)行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測建成后的社會經(jīng)濟(jì)效益。下面是小編整理的關(guān)于酒店項目的可行性研究報告的范本，供大家閱讀參考。

酒店項目可行性研究報告

　　酒店項目可行性研究報告范文一

　　第一篇市場及項目分析

　　一.全國酒店業(yè)形勢

　　酒店是在古時候的“亭驛”、“客舍”和“客棧”的基礎(chǔ)上,隨著人類的進(jìn)步、社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,科學(xué)文化、技術(shù)和交通的發(fā)達(dá)而發(fā)展起來的。

　　現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,帶來了世界旅游、商務(wù)的興旺,酒店業(yè)也隨之迅速發(fā)展起來,而且是越來越豪華、越來越現(xiàn)代化。

　　2005年中國賓館酒店行業(yè)持續(xù)發(fā)展,營業(yè)額和就業(yè)人數(shù)都有所增長;酒店業(yè)的經(jīng)營繼續(xù)呈現(xiàn)全面回升的態(tài)勢,客房出租率和房價同時增長,其經(jīng)營依舊呈現(xiàn)“星級越高、效益越好”的特點,但是單體酒店的經(jīng)營模式阻礙了酒店業(yè)的發(fā)展,外資酒店的經(jīng)營狀況明顯的好于國內(nèi)的同類型酒店。

　　國際品牌的領(lǐng)先優(yōu)勢繼續(xù)擴(kuò)大,各項經(jīng)營指標(biāo)均領(lǐng)先于內(nèi)資酒店企業(yè);同時,行業(yè)內(nèi)品牌競爭成為主導(dǎo),酒店集團(tuán)化趨勢尤為突出。

　　2006年度假游,自助游和汽車自駕游等旅游方式受到普遍歡迎,此類旅游客源快速增長。

　　一些酒店更加趨向于專一性客源定位,其產(chǎn)品也更加細(xì)化,更有深度。

　　主題酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店和一些專題酒店如會議酒店和度假酒店在市場上以其鮮明的市場形象擁有著更強(qiáng)的競爭力。

　　而2008年的北京奧運(yùn)會和2010年的上海世博會,將會大大的推動中國酒店業(yè)的發(fā)展,所以中國賓館酒店行業(yè)在未來幾年的前景將看好。

　　二.本項目基本情況及優(yōu)勢介紹

　　1.項目區(qū)域介紹

　　本項目坐落在美麗的臨安市市區(qū)

　　臨安地處浙西北,東鄰杭州,西接黃山,南連富陽、桐廬和淳安,北靠安吉,是距離上海、杭州等大都市最近的山區(qū)市。

　　市域東西長100余公里,南北寬50余公里,總面積3126.8平方公里,轄4個街道22個鄉(xiāng)鎮(zhèn)662個行政村,人口52萬。

　　市區(qū)建成區(qū)面積20平方公里,人口15萬。

　　臨安是首批全國生態(tài)建設(shè)示范市,擁有"中國優(yōu)秀旅游城市""中國竹子之鄉(xiāng)""中國山核桃之鄉(xiāng)""中國書畫藝術(shù)之鄉(xiāng)""全國綠化造林先進(jìn)縣"等稱號,兩次躋身"全國農(nóng)村綜合實力百強(qiáng)縣(市)"行列,今年被列為浙江省十七經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣(市)之一。

　　臨安山清水秀、風(fēng)光迷人,森林覆蓋率達(dá)74.9%。

　　境內(nèi)有天目山和清涼峰兩處國家級自然保護(hù)區(qū),其中天目山被列入聯(lián)合國人與生物圈網(wǎng)絡(luò)成員,還有青山湖國家級森林公園,大明山省級風(fēng)景名勝區(qū)等數(shù)十處名勝景點。

　　湖光、山色、巨樹、溶洞、峽谷、飛瀑、溫泉等形成了臨安獨特的自然風(fēng)光。

　　臨安歷史悠久,新石器時代人們就在這里繁衍生息。

　　西漢時設(shè)縣建制是,是吳越國王錢謬故里和墓葬地。

　　歷代以來人才輩出,宋代大文人洪咨夔,清代數(shù)學(xué)家方克猷,革命烈士來學(xué)照,愛民模范趙爾春,高原赤子陳金水等都是臨安的杰出人物。

　　秀麗的山水吸引來眾多名人墨客。

　　謝安、昭明太子、李白、白居易、蘇軾、郁達(dá)夫、周恩來等曾留下他們的足跡和詩文,給臨安的山水更增添了深厚的文化底蘊(yùn)。

　　臨安的佛教文化源遠(yuǎn)流長,西漢佛教初傳中國時就有印度僧人入天目山播教,天目山被尊為韋馱菩薩的道場。

　　歷代高僧輩出,在東南亞尤其是日本影響深遠(yuǎn)。

　　2.項目基本情況

　　本酒店項目位于臨安市錢王大街西,玲瓏山腳下,其酒店建筑是街邊的一棟七層的樓房,室外是淡紅色彩磚,室內(nèi)是毛坯,總共的可用面積為2300平方米,帶電梯.酒店裝修完后,將有客房64間,一樓營業(yè)房三間,有停車場.

　　三.項目周邊酒店分析

　　臨安上點規(guī)模的酒店大約有30多家,本酒店項目附近有三家酒店,都在錢王大街邊上.它們分別如下

　　1.東方假日酒店,是一家三星級酒店,有客房170多套,其入住率比較高,客人以團(tuán)隊為主,零星散客.距離本項目200多米..

　　2.假日之星酒店,是一家經(jīng)濟(jì)型酒店,其建筑外力面為淡黃色,給人一種清新的感覺,所以散客比較多,但仍以團(tuán)隊為主, 入住率較高,有客房80個左右.,距本項目100米左右.

　　3.保羅山莊,是一家傳統(tǒng)酒店,有客房50套左右,,入住率較高, 距本項目100米左右.

　　這三家酒店各有特點,其優(yōu)勢都是入住率較高,以團(tuán)隊為主,劣勢就是有些酒店設(shè)計過時

　　四.項目優(yōu)勢介紹

　　本酒店項目是杭州運(yùn)河鋼材市場有限公司在臨安投資的第二家酒店,另一家酒店----臨安大世界酒店,也位于臨安錢王大街,距本項目500米左右,故其優(yōu)勢有;

　　1.產(chǎn)業(yè)化擴(kuò)張,低成本經(jīng)營

　　本酒店項目是由杭州運(yùn)河鋼材市場有限公司投資的,其公司宗旨是走集團(tuán)化道路,多元化投資..現(xiàn)經(jīng)營方向為鋼材和酒店并進(jìn),已有杭州北晶大酒店和臨安大世界酒店,即將投資的酒店項目有安吉棋盤石度假村和本酒店項目.因本酒店離臨安大世界酒店較近,所以可以在客戶方面把本酒店的客戶帶到大世界酒店用餐,既提高了效益又節(jié)省了成本,在公司酒店人力調(diào)動和分配方面,也比較靈活方便

　　2.管理人員減少,組織更加精簡

　　因為本項目和臨安大世界酒店較近,所以總公司可以派較少的管理人員到臨安,不需要設(shè)置

　　復(fù)雜的組織結(jié)構(gòu),因此辦事有效簡便,資源可以共享

　　3.政策利好

　　臨安市的未來市區(qū)規(guī)劃是向西擴(kuò)展,而本項目就是位于市區(qū)西面,所以周邊商業(yè)會更加活躍,人流量更大

　　五.項目定位

　　根據(jù)全國酒店業(yè)趨勢,區(qū)域特點,項目周邊酒店情況,項目優(yōu)勢等因素,,此項目可以定位為”價廉,,干凈,舒適”的經(jīng)濟(jì)型酒店

　　第二篇項目投資估算

　　一.項目前期投資預(yù)算

　　前期投資主要是建筑裝修費用和采購酒店產(chǎn)品費用.一般需要采購的產(chǎn)品包括:電視機(jī).空調(diào).地板,床及床上用品,衛(wèi)生間用品,電話機(jī),電腦,窗簾,茶幾等,每間房采購的產(chǎn)品具體如下:

　　1.床頭燈: 70元/個 2。

　　鏡燈:45元/個 3。

　　吸頂燈 :28元/個 4。

　　廊燈: 10元/個 5。

　　坐便器: 350元/個 6。

　　浴巾架 :80元/個 7。

　　淋浴器: 300元/個 8。

　　洗臉盤: 150元/個 9。

　　臺板: 130元/個 10。

　　熱水器: 880元/個 11。

　　電熱壺 : 80元/個 12。

　　窗簾 :350元/件 13。

　　空調(diào): 1700元/臺 14。

　　電視機(jī): 800元/臺 15。

　　床 :250元/個 16 電視柜,衣櫥,行李架,圈椅: 1200元/套 17。

　　地板 : 50元/平方米 18。

　　油漆 :16 元/平方米 19。

　　地磚 : 35元/平方米 20。

　　磁磚: 35元/平方米 21。

　　塑料扣板 : 60元/平方米 22。

　　玻璃淋浴房 : 900元/間,床上用品大約要花費3萬元,前廳的裝修費用為10萬元左右,樓梯扶手大約為5萬元左右

　　(1)每間房總價:9661元/間

　　(2)64間房總成本:9661×64=618304

　　(3)前期總投資:618304+30000+100000+500000=798304≈80萬

　　二.項目后期營業(yè)費用

　　項目后期營業(yè)費用主要包括房子年租金,年營業(yè)費用,其它費用.

　　1.房子年租金

　　根據(jù)目前甲乙雙方達(dá)成的初步意向,年租金為二十萬左右.

　　2.年營業(yè)費用

　　年營業(yè)費用一般包括人員工資,年水電費用,年發(fā)票稅.,具體如下

　　(1)人員工資

　　目前的人員安排為:客房5人,總臺3人,保安2人

　　人數(shù)

　　月工資

　　年工資

　　客房

　　900

　　5.4萬

　　總臺

　　1200

　　4.3萬

　　保安

　　1000

　　2.4萬

　　合計

　　12.1萬

　　(2)水電費用

　　水電一年的費用大約為:14.4萬

　　發(fā)票稅

　　每年的發(fā)票稅費為:3萬

　　年營業(yè)費用為: 12.1+14.4+3≈30萬

　　3.后期年營業(yè)費用總額: 房子年租金+年營業(yè)費用=20+30=50

　　4.其它費用

　　其它費用一般指每隔五年酒店要重新裝修一次的費用,大約為初次費用的一半:40萬左右

　　根據(jù)以上數(shù)據(jù),項目第一年總投資為:80+20+30=130

　　三.項目籌資來源

　　一個項目的產(chǎn)生并運(yùn)行必須要有資金做后盾,一般企業(yè)對一個項目投入的資金來源一般有:企業(yè)自有資金,向銀行借貸,發(fā)行股票,取得基金支持等

　　根據(jù)我們投資酒店項目資金需要,如果企業(yè)自有資金充足,則項目十年總投資為:

　　80+20×10+40=320萬

　　如果資金不足,根據(jù)資金籌劃的需要,我們可以向銀行借貸100萬兩年期(兩年期的銀行利率為6.

　　75﹪)的信貸資金,則十年總投資為

　　100×(1+6.75﹪) (1+6.75﹪)-100+80+20×10+40=334萬

　　四.費用分?jǐn)?/p>

　　如果是自有資金投資,根據(jù)會計里的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則,則有

　　1.前五年每年待攤費用:80÷5+20=36萬

　　每月待攤費用:36÷12=3萬

　　2.后五年每年待攤費用:40÷5+20=28萬

　　每月待攤費用:28÷12=2.3萬

　　如果是向銀行借貸資金,根據(jù)會計里的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則,則有

　　1.前五年每年待攤費用:100×(1+6.57﹪) (1+6.57﹪)-100=13萬

　　(13+80)÷5+20=38.6萬

　　每月待攤費用:38.6÷12=3.2萬

　　2.后五年每年待攤費用:40÷5+20=28萬

　　每月待攤費用:28÷12=2.3萬

　　第三篇項目投資利潤預(yù)測

　　一,酒店年收入預(yù)測

　　1.靜態(tài)銀行收益預(yù)測

　　企業(yè)投資就是為了追求利潤,當(dāng)企業(yè)投資一個項目時,就必須會有資金的投入,于是就會產(chǎn)生收益或虧損,假如這筆錢是存到銀行,則根據(jù)中國人民銀行公布的金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)利率表,整存整取,一年利率:2.79﹪,兩年利率:3.33﹪,三年利率:3.96﹪。

　　五年利率:4.41﹪,于是十年收益為

　　銀行存款總收益=100×(1+4.41﹪)10+50×(1+4.41﹪)9+50×(1+4.41﹪)8+50×(1+4.41﹪)7+50×(1+4.41﹪)6+50×(1+4.41﹪)5+50×(1+3.96﹪)4+50×(1+3.96﹪)3+50×(1+3.33﹪)2+50×(1+2.79﹪)1-320=415萬

　　以上計算的銀行總收益是一個靜態(tài)指標(biāo),如果把資金用于投資酒店,就會發(fā)生酒店動態(tài)收益

　　2.酒店年收入預(yù)測

　　酒店經(jīng)營一般有旺季和淡季之分.按一般劃分,旺季有9個月,淡季有3個月.假如在旺季的星期六的入住率為100﹪,房價每間120元,星期五入住率為50﹪,房間每間90元,其余時間房間入住率為40﹪,房價為每間70元,則有

　　全年星期六的總收入:120×64×4×9=27.6萬

　　全年星期五的總收入:90×32×4×9=10.4萬

　　其余時間收入:365-2×9×4) ×64×40﹪×70=51.2萬

　　全年總收入:27.6+10.4+51.2=89.2萬≈90萬

　　十年總收入:90×10=900萬

　　十年利潤:自有資金產(chǎn)生的利潤:900-320=580萬

　　借貸資金產(chǎn)生的利潤:900-334=576萬

　　顯然,靜態(tài)銀行總收益<酒店十年利潤總額

　　二.項目投資回收期預(yù)測

　　靜態(tài)投資回收期(簡稱回收期),是指投資項目收回原始總投資所需要的時間,即以投資項目經(jīng)營凈現(xiàn)金流量抵償原始總投資所需要的全部時間。

　　它有"包括建設(shè)期的投資回收期"和"不包括建設(shè)期的投資回收期"兩種形式。

　　因為我們是租用別人的房產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營活動,于是可以大致歸入“不包括建設(shè)期的投資回收期”,于是有:不包括建設(shè)期的投資回收期=原始總投資/投產(chǎn)后若干年相等的凈現(xiàn)金流量

　　假如投資回收期為未知數(shù)M,則有

　　投產(chǎn)后若干年相等的凈現(xiàn)金流量XM=原始總投資

　　90M=80+40+(30+20)XM

　　M=3

　　于是最后的投資回收期大致為三年

　　三,盈虧平衡分析

　　盈虧平衡分析又稱保本點分析或本量利分析法,是根據(jù)產(chǎn)品的業(yè)務(wù)量(產(chǎn)量或銷量)、成本、利潤之間的相互制約關(guān)系的綜合分析,用來預(yù)測利潤,控制成本,判斷經(jīng)營狀況的一種數(shù)學(xué)分析方法。

　　一般說來,企業(yè)收入=成本+利潤,如果利www.fdcew.com 房地產(chǎn)E網(wǎng)潤為零,則有收入=成本=固定成本+變動成本,而收入=銷售量×價格,變動成本=單位變動成本×銷售量,這樣可以推導(dǎo)出盈虧平衡點的計算公式為:銷售量×價格=固定成本+單位變動成本×銷售量,

　　由于我們是酒店項目,成本每年較固定,于是有

　　收入=固定成本

　　所以根據(jù)投資回收期得到盈虧平衡點為:

　　80+40+(30+20)×3=270萬

　　四.投資回報率

　　投資回報率是反映盈利能力的另一個重要指標(biāo),是利潤與總投資之比,根據(jù)前面的數(shù)據(jù)知道,

　　十年利潤:自有資金產(chǎn)生的利潤:900-320=580萬

　　借貸資金產(chǎn)生的利潤:900-334=576萬

　　所以,自由資金的投資回報率為

　　580÷320×1/10=18﹪

　　借貸資金的投資回報率為

　　酒店項目可行性研究報告范文二

　　主題酒店是以某一特定的主題，來體現(xiàn)酒店的建筑風(fēng)格和裝飾藝術(shù)，以及特定的文化氛圍，讓顧客獲得富有個性的文化感受的特定的酒店類型。

　　將服務(wù)項目融入主題，以個性化的服務(wù)取代一般化的服務(wù)，讓顧客獲得歡樂、知識和刺激。

　　主題酒店是二十世紀(jì)后半期引入飯店業(yè)的一個概念，隨著酒店行業(yè)競爭日益激烈，主題酒店的建設(shè)已成為一種國際潮流。

　　隨著我國酒店行業(yè)市場日趨成熟、消費者需求的個性化、文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以及國際知名品牌酒店的進(jìn)入，我國本土酒店業(yè)面臨著巨大的壓力。

　　主題酒店作為代表酒店市場差異化競爭戰(zhàn)略的這一概念由此引入中國。

　　作為一種個性化模式，主題酒店在初步發(fā)展階段便取得了顯著成效，因而被認(rèn)為是促進(jìn)我國酒店業(yè)再發(fā)展的有效方法之一。

　　近年來，我國主題酒店暗潮涌動，正逐漸成為中國酒店業(yè)的第三只重要力量，并對經(jīng)濟(jì)型酒店構(gòu)成威脅。

　　我國大陸地區(qū)將近50%的主題酒店分布在山東省和四川省，它們是我國內(nèi)地最早開始嘗試主題酒店的省份，多年來積累的豐富的主題酒店建設(shè)經(jīng)營經(jīng)驗促進(jìn)了當(dāng)?shù)刂黝}酒店的發(fā)展;北京、陜西以其歷史文化方面的優(yōu)勢，興建了大批以歷史文化為主題的酒店;沿海發(fā)達(dá)地區(qū)如廣州、深圳以地理和經(jīng)濟(jì)方面的優(yōu)勢吸引大量外資，興建起大批異域文化主題酒店。

　　另外，我國69.4%的主題酒店分布在大城市，一些歷史悠久、文化底蘊(yùn)深厚的二、三線城市利用自身優(yōu)勢推出以陶瓷、京劇、茶為主題的主題酒店。

　　隨著主題酒店在中國的成功經(jīng)營和發(fā)展，酒店的經(jīng)營者們掀起投資主題酒店業(yè)的熱潮，其投資額度也逐年的提升.相對于中檔酒店或經(jīng)濟(jì)型酒店，投資者往往會由于投入資金的數(shù)額和經(jīng)營回報等問題，更傾向于建造五星級的豪華型酒店，主題酒店的規(guī)模也隨之?dāng)U大。

　　2011年1月1日，國家標(biāo)準(zhǔn)《旅游飯店星級的劃分與評定》(簡稱“新版星級標(biāo)準(zhǔn)”)正式實施。

　　新標(biāo)準(zhǔn)的綠色環(huán)保化趨勢十分明顯，并且鼓勵酒店特色經(jīng)營，允許小型豪華精品飯店、主題酒店直接申請評定五星級。

　　此政策無疑將鼓勵推動我國主題酒店的發(fā)展。

　　主題酒店的出現(xiàn)為中國酒店業(yè)的發(fā)展提供了新思路，是中國酒店業(yè)未來發(fā)展的必然選擇。

　　主題酒店在發(fā)達(dá)國家已是十分成熟的市場，但在中國還處于起步階段。

　　中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展給國內(nèi)消費市場帶來了強(qiáng)勁的上升空間。

　　主題酒店在中國市場同樣具有巨大的發(fā)展空間。

　　《主題酒店項目可行性研究報告》通過對項目的市場需求、資源支持、建設(shè)規(guī)模、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程等角度對項目進(jìn)行調(diào)查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的經(jīng)濟(jì)效益和社會環(huán)境影響進(jìn)行科學(xué)預(yù)測，為項目決策提供公正、可靠、科學(xué)的投資咨詢意見。

　　第一部分主題酒店項目總論

　　總論作為可行性報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

　　一、主題酒店項目背景

　　(一)項目名稱

　　(二)項目的承辦單位

　　(三)承擔(dān)可行性研究工作的單位情況

　　(四)項目的主管部門

　　(五)項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標(biāo)

　　(六)項目建設(shè)地點

　　二、項目可行性研究主要結(jié)論

　　在可行性研究中，對項目的產(chǎn)品銷售、原料供應(yīng)、政策保障、技術(shù)方案、資金總額籌措、項目的財務(wù)效益和國民經(jīng)濟(jì)、社會效益等重大問題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論，主要包括：

　　(一)項目產(chǎn)品市場前景

　　(二)項目原料供應(yīng)問題

　　(三)項目政策保障問題

　　(四)項目資金保障問題

　　(五)項目組織保障問題

　　(六)項目技術(shù)保障問題

　　(七)項目人力保障問題

　　(八)項目風(fēng)險控制問題

　　(九)項目財務(wù)效益結(jié)論

　　項目總投資萬元，其中建設(shè)投資萬元(其中土建工程費萬元、設(shè)備購置及安裝調(diào)試費萬元、土地購置及整理費萬元、工程建設(shè)其他費用萬元、基本預(yù)備費萬元、漲價預(yù)備費萬元)，鋪底流動資金萬元。

　　項目所需投入總資金萬元。

　　項目建成后，年營業(yè)收入萬元，年增值稅萬元、年銷售稅金及附加萬元、年利潤總額萬元、所得稅萬元、年稅后利潤萬元，投資利潤率，投資利稅率，銷售利潤率，稅后投資回收期年，稅后內(nèi)部收益率，盈虧平衡點，年稅金總額萬元。

　　(十)項目社會效益結(jié)論

　　(十一)項目可行性綜合評價

　　三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

　　在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，使審批和決策者對項目作全貌了解。

　　四、存在問題及建議

　　對可行性研究中提出的項目的主要問題進(jìn)行說明并提出解決的建議。

　　第二部分主題酒店項目建設(shè)背景、必要性、可行性

　　這一部分主要應(yīng)說明項目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。

　　一、主題酒店項目建設(shè)背景

　　(一)項目政策層面發(fā)起背景

　　1、國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

　　2、產(chǎn)業(yè)政策

　　3、技術(shù)政策

　　(二)項目市場層面發(fā)起背景

　　1、市場發(fā)展階段、趨勢、特點

　　2、市場發(fā)展前景

　　(三)項目發(fā)起人以及發(fā)起緣由

　　1、公司在技術(shù)方面的積累

　　2、公司在市場方面的積累

　　3、……

　　(四)……

　　二、主題酒店項目建設(shè)必要性

　　(一)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求

　　(二)市場發(fā)展的要求

　　(三)企業(yè)發(fā)展的要求

　　三、主題酒店項目建設(shè)可行性

　　(一)經(jīng)濟(jì)可行性

　　(二)政策可行性

　　(三)技術(shù)可行性

　　(四)模式可行性

　　(五)組織和人力資源可行性

　　第三部分主題酒店項目市場需求分析

　　市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。

　　而且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。

　　在可行性報告中，要詳細(xì)研究當(dāng)前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。

　　一、XX市場前景(重點)

　　二、XX市場容量(重點)

　　三、XX市場競爭格局

　　四、XX價格現(xiàn)狀及預(yù)測

　　五、XX市場主要原材料供應(yīng)

　　第四部分主題酒店項目產(chǎn)品規(guī)劃方案

　　一、主題酒店項目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案

　　二、主題酒店項目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案

　　(一)工藝設(shè)備選型

　　(二)工藝說明

　　(三)工藝流程

　　三、主題酒店項目產(chǎn)品營銷規(guī)劃方案

　　(一)營銷戰(zhàn)略規(guī)劃

　　(二)營銷模式

　　在商品經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴(kuò)大市場份額，穩(wěn)定銷售價格，提高產(chǎn)品競爭能力。

　　因此，在可行性報告中，要對市場營銷模式進(jìn)行詳細(xì)研究。

　　1、投資者分成

　　2、企業(yè)自銷

　　3、國家部分收購

　　4、經(jīng)銷人代銷及代銷人情況分析

　　(三)促銷策略

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　　第五部分　主題酒店項目建設(shè)地與土建總規(guī)

　　一、主題酒店項目建設(shè)地

　　(一)主題酒店項目建設(shè)地地理位置

　　(二)主題酒店項目建設(shè)地自然情況

　　(三)主題酒店項目建設(shè)地資源情況

　　(四)主題酒店項目建設(shè)地經(jīng)濟(jì)情況

　　(五)主題酒店項目建設(shè)地人口情況

　　二、主題酒店項目土建總規(guī)

　　(一)項目廠址及廠房建設(shè)

　　1、廠址

　　2、廠房建設(shè)內(nèi)容

　　3、廠房建設(shè)造價

　　(二)土建總圖布置

　　1、平面布置。

　　列出項目主要單項工程的名稱、生產(chǎn)能力、占地面積、外形尺寸、流程順序和布置方案。

　　2、豎向布置

　　(1)場址地形條件

　　(2)豎向布置方案

　　(3)場地標(biāo)高及土石方工程量

　　3、技術(shù)改造項目原有建、構(gòu)筑物利用情況

　　4、總平面布置圖(技術(shù)改造項目應(yīng)標(biāo)明新建和原有以及拆除的建、構(gòu)筑物的位置)

　　5、總平面布置主要指標(biāo)表

　　(三)場內(nèi)外運(yùn)輸

　　1、場外運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式

　　2、場內(nèi)運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式

　　3、場內(nèi)運(yùn)輸設(shè)施及設(shè)備

　　(四)項目土建及配套工程

　　1、項目占地

　　2、項目土建及配套工程內(nèi)容

　　(五)項目土建及配套工程造價

　　(六)項目其他輔助工程

　　1、供水工程

　　2、供電工程

　　3、供暖工程

　　4、通信工程

　　5、其他

　　第六部分主題酒店項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案

　　在項目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護(hù)、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對項目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進(jìn)行論證分析，提出防治措施，并對其進(jìn)行評價，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)，且布局合理，對環(huán)境有害影響較小的最佳方案。

　　按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設(shè)項目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性報告中，對環(huán)境保護(hù)和勞動安全要有專門論述。

　　一、主題酒店項目環(huán)境保護(hù)

　　(一)項目環(huán)境保護(hù)設(shè)計依據(jù)

　　(二)項目環(huán)境保護(hù)措施

　　(三)項目環(huán)境保護(hù)評價

　　二、主題酒店項目資源利用及能耗分析

　　(一)項目資源利用及能耗標(biāo)準(zhǔn)

　　(二)項目資源利用及能耗分析

　　三、主題酒店項目節(jié)能方案

　　(一)項目節(jié)能設(shè)計依據(jù)

　　(二)項目節(jié)能分析

　　四、主題酒店項目消防方案

　　(一)項目消防設(shè)計依據(jù)

　　(二)項目消防措施

　　(三)火災(zāi)報警系統(tǒng)

　　(四)滅火系統(tǒng)

　　(五)消防知識教育

　　五、主題酒店項目勞動安全衛(wèi)生方案

　　(一)項目勞動安全設(shè)計依據(jù)

　　(二)項目勞動安全保護(hù)措施

　　第七部分主題酒店項目組織和勞動定員

　　在可行性報告中，根據(jù)項目規(guī)模、項目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計劃。

　　一、主題酒店項目組織

　　(一)組織形式

　　(二)工作制度

　　二、主題酒店項目勞動定員和人員培訓(xùn)

　　(一)勞動定員

　　(二)年總工資和職工年平均工資估算

　　(三)人員培訓(xùn)及費用估算

　　第八部分主題酒店項目實施進(jìn)度安排

　　項目實施時期的進(jìn)度安排是可行性報告中的一個重要組成部分。

　　項目實施時期亦稱投資時間，是指從正式確定建設(shè)項目到項目達(dá)到正常生產(chǎn)這段時期，這一時期包括項目實施準(zhǔn)備，資金籌集安排，勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運(yùn)轉(zhuǎn)直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。

　　這些階段的各項投資活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進(jìn)行的。

　　因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期每個階段的工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。

　　一、主題酒店項目實施的各階段

　　(一)建立項目實施管理機(jī)構(gòu)

　　(二)資金籌集安排

　　(三)技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓

　　(四)勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨

　　(五)施工準(zhǔn)備

　　(六)施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備

　　(七)竣工驗收

　　二、主題酒店項目實施進(jìn)度表

　　三、XX劑項目實施費用

　　(一)建設(shè)單位管理費

　　(二)生產(chǎn)籌備費

　　(三)生產(chǎn)職工培訓(xùn)費

　　(四)辦公和生活家具購置費

　　(五)其他應(yīng)支出的費用

　　第九部分主題酒店項目財務(wù)評價分析

　　一、主題酒店項目總投資估算

　　圖：項目總投資估算體系

　　二、主題酒店項目資金籌措

　　一個建設(shè)項目所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。

　　項目可行性研究階段，資金籌措工作是根據(jù)對建設(shè)項目固定資產(chǎn)投資估算和流動資金估算的結(jié)果，研究落實資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金。

　　可行性報告中，應(yīng)對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。

　　并附有必要的計算表格和附件。

　　可行性研究中，應(yīng)對下列內(nèi)容加以說明：

　　(一)資金來源

　　(二)項目籌資方案

　　三、主題酒店項目投資使用計劃

　　(一)投資使用計劃

　　(二)借款償還計劃

　　四、項目財務(wù)評價說明&財務(wù)測算假定

　　(一)計算依據(jù)及相關(guān)說明

　　(二)項目測算基本設(shè)定

　　五、主題酒店項目總成本費用估算

　　圖：主題酒店項目總成本費用估算

　　(一)直接成本

　　(二)工資及福利費用

　　(三)折舊及攤銷

　　(四)工資及福利費用

　　(五)修理費

　　(六)財務(wù)費用

　　(七)其他費用

　　(八)財務(wù)費用

　　(九)總成本費用

　　六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

　　(一)銷售收入

　　(二)銷售稅金及附加

　　(三)增值稅

　　(四)銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

　　七、損益及利潤分配估算

　　八、現(xiàn)金流估算

　　(一)項目投資現(xiàn)金流估算

　　圖：主題酒店項目投資現(xiàn)金流估算

　　(二)項目資本金現(xiàn)金流估算

　　圖：主題酒店項目現(xiàn)金流估算

　　九、不確定性分析

　　在對建設(shè)項目進(jìn)行評價時，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測和估算。

　　由于資料和信息的有限性，將來的實際情況可能與此有出入，這對項目投資決策會帶來風(fēng)險。

　　為避免或盡可能減少風(fēng)險，就要分析不確定性因素對項目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響，以確定項目的可靠性，這就是不確定性分析。

　　根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。

　　在可行性研究中，一般要進(jìn)行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項目情況而定。

　　(一)盈虧平衡分析

　　(二)敏感性分析

　　第十部分主題酒店項目財務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)和社會效益評價

　　在建設(shè)項目的技術(shù)路線確定以后，必須對不同的方案進(jìn)行財務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評價，判斷項目在經(jīng)濟(jì)上是否可行，并比選出優(yōu)秀方案。

　　本部分的評價結(jié)論是建議方案取舍的主要依據(jù)之一，也是對建設(shè)項目進(jìn)行投資決策的重要依據(jù)。

　　本部分就可行性報告中財務(wù)、經(jīng)濟(jì)與社會效益評價的主要內(nèi)容做一概要說明

　　一、財務(wù)評價

　　財務(wù)評價是考察項目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力及外匯平衡能力的財務(wù)狀況，以判斷建設(shè)項目在財務(wù)上的可行性。

　　財務(wù)評價多用靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結(jié)合，以動態(tài)為主的辦法進(jìn)行。

　　并用財務(wù)評價指標(biāo)分別和相應(yīng)的基準(zhǔn)參數(shù)--財務(wù)基準(zhǔn)收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相比較，以判斷項目在財務(wù)上是否可行。

　　(一)財務(wù)凈現(xiàn)值

　　財務(wù)凈現(xiàn)值是指把項目計算期內(nèi)各年的財務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照一個設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率(基準(zhǔn)收益率)折算到建設(shè)期初(項目計算期第一年年初)的現(xiàn)值之和。

　　財務(wù)凈現(xiàn)值是考察項目在其計算期內(nèi)盈利能力的主要動態(tài)評價指標(biāo)。

　　如果項目財務(wù)凈現(xiàn)值等于或大于零，表明項目的盈利能力達(dá)到或超過了所要求的盈利水平，項目財務(wù)上可行。

　　(二)財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)

　　財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)各年財務(wù)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率，也就是使項目的財務(wù)凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。

　　財務(wù)內(nèi)部收益率是反映項目實際收益率的一個動態(tài)指標(biāo)，該指標(biāo)越大越好。

　　一般情況下，財務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率時，項目可行。

　　(三)投資回收期Pt

　　投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分為靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期。

　　以動態(tài)回收期為例：

　　(l)計算公式

　　動態(tài)投資回收期的計算在實際應(yīng)用中根據(jù)項目的現(xiàn)金流量表，用下列近似公式計算：Pt=(累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1)+上一年累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值

　　(2)評價準(zhǔn)則

　　1)Pt≤Pc(基準(zhǔn)投資回收期)時，說明項目(或方案)能在要求的時間內(nèi)收回投資，是可行的;

　　2)Pt>Pc時，則項目(或方案)不可行，應(yīng)予拒絕。

　　(四)項目投資收益率ROI

　　項目投資收益率是指項目達(dá)到設(shè)計能力后正常年份的年息稅前利潤或營運(yùn)期內(nèi)年平均息稅前利潤(EBIT)與項目總投資(TI)的比率。

　　總投資收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。

　　ROI≥部門(行業(yè))平均投資利潤率(或基準(zhǔn)投資利潤率)時，項目在財務(wù)上可考慮接受。

　　(五)項目投資利稅率

　　項目投資利稅率是指項目達(dá)到設(shè)計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的年利潤總額或平均年利潤總額與銷售稅金及附加與項目總投資的比率，計算公式為：

　　投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%

　　投資利稅率≥部門(行業(yè))平均投資利稅率(或基準(zhǔn)投資利稅率)時，項目在財務(wù)上可考慮接受。

　　(六)項目資本金凈利潤率(ROE)

　　項目資本金凈利潤率是指項目達(dá)到設(shè)計能力后正常年份的年凈利潤或運(yùn)營期內(nèi)平均凈利潤(NP)與項目資本金(EC)的比率。

　　項目資本金凈利潤率高于同行業(yè)的凈利潤率參考值，表明用項目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿足要求。

　　(七)項目測算核心指標(biāo)匯總表

　　二、國民經(jīng)濟(jì)評價

　　國民經(jīng)濟(jì)評價是項目經(jīng)濟(jì)評價的核心部分，是決策部門考慮項目取舍的重要依據(jù)。

　　建設(shè)項目國民經(jīng)濟(jì)評價采用費用與效益分析的方法，運(yùn)用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現(xiàn)率等參數(shù)，計算項目對國民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，評價項目在經(jīng)濟(jì)上的合理性。

　　國民經(jīng)濟(jì)評價采用國民經(jīng)濟(jì)盈利能力分析和外匯效果分析，以經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率(EIRR)作為主要的評價指標(biāo)。

　　根據(jù)項目的具體特點和實際需要也可計算經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值(ENPV)指標(biāo)，涉及產(chǎn)品出口創(chuàng)匯或替代進(jìn)口節(jié)匯的項目，要計算經(jīng)濟(jì)外匯凈現(xiàn)值(ENPV)，經(jīng)濟(jì)換匯成本或經(jīng)濟(jì)節(jié)匯成本。

　　三、社會效益和社會影響分析

　　在可行性研究中，除對以上各項指標(biāo)進(jìn)行計算和分析以外，還應(yīng)對項目的社會效益和社會影響進(jìn)行分析，也就是對不能定量的效益影響進(jìn)行定性描述。

　　第十一部分主題酒店項目風(fēng)險分析及風(fēng)險防控

　　一、建設(shè)風(fēng)險分析及防控措施

　　二、法律政策風(fēng)險及防控措施

　　三、市場風(fēng)險及防控措施

　　四、籌資風(fēng)險及防控措施

　　五、其他相關(guān)粉線及防控措施

　　第十二部分主題酒店項目可行性研究結(jié)論與建議

　　一、結(jié)論與建議

　　根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對項目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評價，對建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見和建議。

　　主要內(nèi)容有：