試論信貸政策對中國房地產(chǎn)的影響經(jīng)濟學論文

　　[摘要]自2009年以來，為保障我國房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定的發(fā)展，國家出臺了若干宏觀調(diào)控政策，其中房地產(chǎn)信貸政策尤為突出。

　　本文對目前我國房地產(chǎn)信貸政策進行分析，以了解其對我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的影響。

　　[關(guān)鍵詞]信貸政策 房地產(chǎn) 影響

　　隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展，中國房地產(chǎn)行業(yè)日益繁榮，但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“過熱”現(xiàn)象，房地產(chǎn)價格持續(xù)高速增長。房價的上漲速度遠遠超過城鎮(zhèn)居民平均收入的增長，這就造成很多居民無力購買住房，從而影響社會的和諧發(fā)展。2009年，中國房地產(chǎn)市場從年初的“試探性抄底”，到年中的“放量大漲”，再到年底的“恐慌性搶購”，短短一年間，中國樓市迅速地由低迷轉(zhuǎn)變?yōu)榭簥^，由蕭條轉(zhuǎn)變?yōu)榉睒s，市場迅速增長。為進一步遏制房地產(chǎn)行業(yè)過快擴張，經(jīng)濟泡沫繼續(xù)增長，宏觀調(diào)控勢在必行。作為宏觀調(diào)控的重要手段，相關(guān)信貸政策的出臺保障了我國房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

　　一、2009年、2010年房地產(chǎn)方面信貸政策回顧

　　2009年1月,四大國有銀行宣布,只要2008年10月27日前執(zhí)行基準利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶,原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。2月10日,繼農(nóng)行出臺房貸細則后,工商銀行開始執(zhí)行購房者可享受住房貸款七折的優(yōu)惠利率,隨后不久,其他銀行的優(yōu)惠政策細則相繼出臺,為樓市回暖蓄積了政策基礎(chǔ)。

　　2009年5月，國務院發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》中明確規(guī)定，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。

　　2009年6月，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)布了《關(guān)于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》，針對部分地區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大波動，房地產(chǎn)信貸中存在的諸多問題要求加強信貸管理，切實防范按揭貸款風險，促進按揭貸款業(yè)務健康有序發(fā)展。堅持重點支持借款人購買首套自住住房的貸款需求，嚴格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動搖。

　　2009年10月，住建部等七部委聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》，提出在優(yōu)先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下，可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行。

　　2009年12月，國務院常務工作會議發(fā)布了“國四條”，其中第二條為“繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險。”2010年1月，國務院出臺《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求二套房首付比例不得低于40%。金融機構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時，要嚴格二套住房購房貸款管理，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。

　　2010年4月，國務院又出臺《國務院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，要求實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。其中規(guī)定：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風險管理原則自主確定。

　　2010年6月，住建部、央行、銀監(jiān)會三部委聯(lián)合發(fā)文規(guī)范二套房認定標準，二套房和三套房均按“認房又認貸”的標準執(zhí)行。

　　二、我國房地產(chǎn)信貸政策分析

　　2009年初受2008年全球金融危機影響，中國房地產(chǎn)市場開始萎靡，國內(nèi)消費者以觀望態(tài)度為主，期望中國樓市價格在未來一段時間內(nèi)有所回落，因此，成交量增長緩慢。為刺激樓市回暖，以帶動經(jīng)濟整體放量增長,在2009年初各大國有銀行對房地產(chǎn)個人購房貸款方面給予大幅優(yōu)惠，無論是首付比率還是貸款利率都有所調(diào)整，以刺激消費者入市購買。在各項優(yōu)惠政策的刺激下，我國房地產(chǎn)市場全線上漲，在不到一年時間里，我國樓市由低迷轉(zhuǎn)為高漲，且在樓市回暖后，樓市中各種投機現(xiàn)象明顯抬頭，部分城市房價上漲過快，影響了中國房地產(chǎn)市場正常有序的發(fā)展。因此，自2009年底開始，我國對房地產(chǎn)信貸政策作出了巨大調(diào)整。作為宏觀調(diào)控的重要一環(huán)，信貸政策以引導消費，遏制投機性購房需求為目的，加大差別化信貸政策的制定。對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付比例提高且不低于房價的50%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。對貸款購買第三套住房的家庭也都大幅提高其首付比率和貸款利率。一系列的信貸政策有效的限制了利用銀行貸款購買多套住房的投機行為，使得房地產(chǎn)市場成交量明顯下滑。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，北京、上海、廣州、深圳等一線城市2010年上半年成交量同比平均降幅達40%，杭州、蘇州、南京、大連等二線城市房地產(chǎn)成交量也自2010年4月開始下降。房地產(chǎn)信貸政策是政府對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控的必要手段，從政府鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到遏制房地產(chǎn)行業(yè)過快上漲，都是根據(jù)我國房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展特點和我國經(jīng)濟發(fā)展需要而制定的。事實證明，自2009年以來，我國政府所制定的信貸政策，對我國房地行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展就有明顯的調(diào)控作用。

　　三、目前房地產(chǎn)信貸政策的不足

　　我國出臺的各項信貸政策對房地產(chǎn)行業(yè)過熱發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用，有效的遏制了炒樓行為，抑制了房屋價格過快上漲，保持了我國經(jīng)濟平穩(wěn)快速的增長。但目前我國房地產(chǎn)信貸政策也存在著一些的問題和不足。

　　首先，緊縮性的信貸政策在限制投資性炒房的同時，也為我國居民對房屋剛性需求的滿足提高了門檻和限制條件。比如對人口眾多的家庭在90平米以上房屋購買過程中所需支付的首付大大提高，增加了這部分消費者的購買成本。以及以父母名義為新婚子女購買房屋的成本也增加了。由于每個消費者的具體情況不同，需求也不同，籠統(tǒng)的制定房地產(chǎn)信貸標準很可能增加部分消費者的經(jīng)濟負擔，從而抑制了房地產(chǎn)行業(yè)正常需求的滿足。

　　其次，在宏觀政策調(diào)控下，各商業(yè)銀行以上調(diào)控貸款規(guī)模的種種方式都是為了臨時應對國家從緊的宏觀調(diào)控政策，并未從根本上調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)解決信貸問題，一旦國家從緊的宏觀調(diào)控政策有所松動，商業(yè)銀行的信貸勢必迅速反彈，并帶動投資擴張，引起新一輪購房熱潮，這對我國房地產(chǎn)長期穩(wěn)定發(fā)展帶來不利影響。

　　最后，以住房抵押貸款進行投資炒房的行為在監(jiān)管上存在漏洞。

　　國家宏觀政策中取消了第三套放貸的同時，仍存在個別投資者以現(xiàn)有房產(chǎn)為抵押物通過銀行進行貸款融資，再進行房地產(chǎn)投資的行為。這一現(xiàn)象是在政策要求的合理范圍之內(nèi)進行的炒房行為。針對這一行為應加強政策導向和銀行監(jiān)管力度，避免貸款資金再次流入房地產(chǎn)市場破壞我國房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展。

　　綜上所述，信貸政策對我國房地行業(yè)更快更好的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，并且根據(jù)我國經(jīng)濟發(fā)展的特點以及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不同階段，信貸政策也呈現(xiàn)出不同的導向作用。如何更好的利用信貸政策，值得我們進一步關(guān)注和研究。

　　參考文獻

　　[1]徐俊，顏哲，祝亞輝.信貸調(diào)整對我國房地產(chǎn)企業(yè)的影響及其對策[J].重慶建筑大學學報，2004(2)[2]張所續(xù).我國銀行信貸政策對房地產(chǎn)市場的影響[J].資源與產(chǎn)業(yè)，2011(2)

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