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2016年初級會計職稱考試《初級會計實務》要點復習資料
第一章 資 產
第八節(jié) 固定資產和投資性房地產
知識點：固定資產
(一)固定資產概述
1.固定資產概念和特征
固定資產是指同時具有以下特征的有形資產：
(1)為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有;
(2)使用壽命超過一個會計年度。
2.固定資產的分類。
(1)按經濟用途分類，可分為生產經營用固定資產和非生產經營用固定資產。
(2)綜合分類，即按固定資產的經濟用途和使用情況等綜合分類，可把企業(yè)的固定資產劃分為七大類。
(二)固定資產的賬務處理
1.固定資產核算應設置的會計科目。為了反映和監(jiān)督固定資產的取得、計提折舊和處置等情況，企業(yè)應當設置“固定資產”、“累計折舊”、“在建工程”、“工程物資”、“固定資產清理”等科目進行核算。
企業(yè)固定資產、在建工程、工程物資發(fā)生減值的，還應當設置“固定資產減值準備”、“在建工程減值準備”、“工程物資減值準備”等科目進行核算。
2.固定資產的取得。
(1)外購固定資產。
企業(yè)外購的固定資產，應按實際支付的購買價款、不可抵扣的相關稅費、使固定資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項資產的運輸費、裝卸費、安裝費和專業(yè)人員服務費等，作為固定資產的取得成本。
(2)建造固定資產。
企業(yè)自行建造固定資產，應按建造該項資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為固定資產的成本。
3.固定資產的折舊。
(1)計提折舊的范圍。
除以下情況外，企業(yè)應當對所有固定資產計提折舊：①已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產;②單獨計價人賬的土地。
(2)固定資產折舊方法。
企業(yè)應當根據與固定資產有關的經濟利益的預期實現(xiàn)方式，合理選擇固定資產折舊方法�？蛇x用的折舊方法包括年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法和年數總和法等。
固定資產應當按月計提折舊，計提的折舊應當記人“累計折舊”科目，并根據用途計人相關資產的成本或者當期損益。企業(yè)自行建造固定資產過程中使用的固定資產，其計提的折舊應計人在建工程成本;基本生產車間所使用的固定資產，其計提的折舊應計人制造費用;管理部門所使用的固定資產，其計提的折舊應計人管理費用; 銷售部門所使用的固定資產，其計提的折舊應計人銷售費用;經營租出的固定資產，其計提的折舊額應計人其他業(yè)務成本。
4.固定資產的后續(xù)支出。
固定資產的后續(xù)支出是指固定資產在使用過程中發(fā)生的更新改造支出、修理費用等。
固定資產的更新改造等后續(xù)支出，滿足固定資產確認條件的，應當計人固定資產成本，如有被替換的部分，應同時將被替換部分的賬面價值從該固定資產原賬面價值中扣除;不滿足固定資產確認條件的固定資產修理費用等，應當在發(fā)生時計人當期損益。
5.固定資產的處置。
固定資產處置包括固定資產的出售、報廢、毀損、對外投資、非貨幣性資產交換、債務重組等。處置固定資產應通過“固定資產清理”科目核算。
6.固定資產清查。
企業(yè)應定期或者至少于每年年末對固定資產進行清查盤點，以保證固定資產核算的真實性，充分挖掘企業(yè)現(xiàn)有固定資產的潛力。在固定資產清查過程中，如果發(fā)現(xiàn)盤盈、盤虧的固定資產，應填制固定資產盤盈盤虧報告表。清查固定資產的損溢，應及時查明原因，并按照規(guī)定程序報批處理。
7.固定資產減值。
固定資產在資產負債表日存在可能發(fā)生減值的跡象時，其可收回金額低于賬面價值的，企業(yè)應當將該固定資產的賬面價值減記至可收回金額，減記的金額確認為減值損失，計人當期損益，同時計提相應的資產減值準備。
固定資產減值損失一經確認，在以后會計期間不得轉回。
知識點：投資性房地產
一、投資性房地產概述
投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。
1.投資性房地產的范圍
(1)已出租的土地使用權;企業(yè)以經營租賃方式出租的土地使用權，包括自行開發(fā)完成后用于出租的土地使用權。用于出租的土地使用權是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得的土地使用權。
第一，企業(yè)以經營方式租入建筑物或土地使用權再轉租給其他單位或個人的，不屬于投資性房地產，也不能確認為企業(yè)的資產。
第二，已出租的投資性房地產租賃期屆滿，因暫時空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產。
(2)持有并準備增值后轉讓的土地使用權;企業(yè)取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。
按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地，不屬于投資性房地產。
(3)已出租的建筑物;企業(yè)以經營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)完成后用于出租的房屋等。
出租的建筑物應是企業(yè)擁有產權的建筑物。
2.不屬于投資性房地產的范圍
(1)自用房地產;為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。如企業(yè)的廠房、辦公樓、經營用土地等。
企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產。
(2)作為存貨的房地產;房地產開發(fā)企業(yè)在正常經營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。
二、投資性房地產的賬務處理
(一)投資性房地產核算應設置的會計科目
企業(yè)應當設置“投資性房地產”、“投資性房地產累計折舊”或“投資性房地產累計攤銷”、“公允價值變動損益”、“其他業(yè)務收入”、“其他業(yè)務成本”等科目進行核算。
投資性房地產作為企業(yè)主營業(yè)務的，應當設置“主營業(yè)務收入”和“主營業(yè)務成本”科目核算相關的損益。
“投資性房地產”科目核算企業(yè)采用成本模式計量的投資性房地產的成本或采用公允價值模式計量投資性房地產的公允價值。
采用公允價值模式計量的投資性房地產，還應當分別設置“成本”和“公允價值變動”明細科目進行核算。
采用成本模式計量的投資性房地產的累計折舊或累計攤銷，可以單獨設置“投資性房地產累計折舊”或“投資性房地產累計攤銷”科目，比照“累計折舊”、“累計攤銷”等科目進行賬務處理。
采用成本模式計量的投資性房地產發(fā)生減值的，可以單獨設置“投資性房地產減值準備”科目，比照“固定資產減值準備” 、“無形資產減值準備”科目進行賬務處理。
“其他業(yè)務收入”和“其他業(yè)務成本”科目分別核算企業(yè)投資性房地產取得租金收入、處置投資性房地產實現(xiàn)的收入和投資性房地產計提的折舊或進行攤銷、處置投資性房地產結轉的成本。
(二)投資性房地產的取得
確認投資性房地產的條件:
①與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業(yè);
�、谠撏顿Y性房地產的成本能夠可靠地計量。
(1)外購的投資性房地產
外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。
借：投資性房地產
貸：銀行存款
(2)自行建造的投資性房地產的確認和初始計量
自行建造投資性房地產的成本，由建造該項房地產達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成。包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應予資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。
借：投資性房地產
貸：銀行存款
(3)內部轉換形成的投資性房地產
�、倨髽I(yè)將作為存貨的房地產轉換為投資性房地產的，應當按照該項存貨在轉換日的賬面余額或公允價值進行核算。
借：投資性房地產(成本模式)
投資性房地產——成本(公允價值模式)
公允價值變動損益 (借方余額情況下，虧)
存貨跌價準備
貸：開發(fā)產品(賬面余額)
資本公積——其他資本公積(貸方差額情況下，賺)
�、谄髽I(yè)將自用的建筑物等轉換為投資性房地產。
成本模式
借：投資性房地產
累計折舊
固定資地產減值準備
貸：固定資產
投資性房地產累計折舊
投資性房地產減值準備
公允價值模式
借：投資性房地產—成本(轉換日的公允價值 )
累計折舊
公允價值變動損益 (借方余額情況下)
固定資產減值準備
貸：固定資產
資本公積——其他資本公積(貸方余額情況下)
(三)投資性房地產的后續(xù)計量
1.采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產
(1)計提折舊或攤銷
借：其他業(yè)務成本
貸：投資性房地產累計折舊(攤銷)
(2)取得租金收入
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務收入
(3)計提減值準備
借：資產減值損失
貸：投資性房地產減值準備
減值準備一經計提，在持有期間不得轉回。
2.采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產
企業(yè)有確鑿證據表明其投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。
(1)企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷;
(2) 應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。資產負債表日，投資性房地產的公允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產--公允價值變動”科目，貸記“公允價值變動損益”科目;公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計分錄。
(3)投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業(yè)務收入。
3.投資性房地產后續(xù)計量模式的變更
(1)為保證會計信息的可比性，企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。
(2) 存在確鑿的證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得、且能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對投資性房地產從成本模式計量變更為公允價值模式計量。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。
(3)已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
(四)投資性房地產的處置
企業(yè)出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發(fā)生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。實際收到的處置收入計入其他業(yè)務收入;處置投資性房地產的賬面價值計入其他業(yè)務成本。
1.采用成本模式計量的投資性房地產的處置
�、俳瑁恒y行存款(處置收入凈額)
貸：其他業(yè)務收入
�、诮瑁浩渌麡I(yè)務成本
投資性房地產累計折舊(攤銷)
投資性房地產減值準備
貸：投資性房地產
2.采用公允價值模式計量的投資性房地產的處置
①借：銀行存款
貸：其他業(yè)務收入
�、诮瑁浩渌麡I(yè)務成本
貸：投資性房地產——成本
投資性房地產——公允價值變動(或借記)
③借：公允價值變動損益
貸：其他業(yè)務成本(或相反分錄)
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