改制企業(yè)土地資產(chǎn)評估中有什么需要注意的
在企業(yè)改制中，由于部分土地資產(chǎn)進(jìn)入企業(yè)凈資產(chǎn)，因此在使用每一種評估方法進(jìn)行土地資產(chǎn)評估時(shí)都有一些應(yīng)注意的事項(xiàng)。下面是小編整理的改制企業(yè)土地資產(chǎn)評估中的注意事項(xiàng)的相關(guān)內(nèi)容，歡迎瀏覽。
改制企業(yè)土地資產(chǎn)評估中的注意事項(xiàng)【1】
市場比較法(1)
市場比較法是改制企業(yè)土地資產(chǎn)最常用的方法之一，在進(jìn)行比較修正時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)要點(diǎn)：
1、比較案例與評估對象在客觀條件上一致，但價(jià)格內(nèi)涵不同，仍然要進(jìn)行修正。
如評估對象的客觀開發(fā)程度為“七通一平”與比較案例條件一致，但由于資產(chǎn)界定過程中，部分開發(fā)費(fèi)用已計(jì)入到其他資產(chǎn)中，因此評估價(jià)格內(nèi)涵為“三通一平”，此時(shí)就要對比較案例進(jìn)行修正。
只有這樣才能保證市場比較法評估的價(jià)格內(nèi)涵與成本逼近法評估的價(jià)格內(nèi)涵的一致性。
2、對宗地面積大小要引起足夠的重視。
由于企業(yè)改制中土地用地規(guī)模不一樣，對宗地價(jià)格產(chǎn)生了很大的影響。
對此，對宗地面積的大小修正必須引起注意，具體可采用開發(fā)區(qū)內(nèi)宗地估價(jià)的方法，將選擇的小宗地實(shí)例價(jià)格修正到與改制企業(yè)用地面積相同的宗地價(jià)格。
3、充分考慮土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃要求之間的差別，對土地利用的規(guī)劃條件，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?/p>
比較案例土地價(jià)格一般是根據(jù)最佳利用原則確定的，有時(shí)待估對象與比較案例的規(guī)劃條件一致，但待估地塊現(xiàn)狀沒有達(dá)到規(guī)劃條件，并且企業(yè)仍然按原來現(xiàn)狀利用，此時(shí)就應(yīng)該對比較案例進(jìn)行規(guī)劃條件的修正，使與待估地塊條件一致，也就是說企業(yè)改制的土地資產(chǎn)評估必須考慮用地現(xiàn)狀。
成本逼近法(2)
成本逼近法也是企業(yè)改制中土地資產(chǎn)評估最常用的方法之一，采用該方法評估時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
1、必須重置征地費(fèi)。
進(jìn)行企業(yè)改制的許多土地是早期取得的，征地費(fèi)用的原值與評估時(shí)的差別很大。
因此，在評估時(shí)必須按評估對象所在的位置重新估算征地費(fèi)(或土地取得費(fèi))的情況，而不能用征地原值，即估算估價(jià)期日的征地費(fèi)(或土地取得費(fèi))。
2、仔細(xì)分析征地費(fèi)(或土地取得費(fèi)用)的情況。
在企業(yè)改制工作中發(fā)現(xiàn)征地費(fèi)用的構(gòu)成以及征地標(biāo)準(zhǔn)差別很大，即使在同一地方由于征地單位或項(xiàng)目不同有很大差別，一般都超過了國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，但在應(yīng)用成本逼近法時(shí)，應(yīng)采用客觀費(fèi)用，而不是實(shí)際費(fèi)用。
3、確定合理開發(fā)費(fèi)用。
在確定開發(fā)費(fèi)時(shí)，不應(yīng)以實(shí)際的開發(fā)費(fèi)用為依據(jù)，而是以界定后的土地資產(chǎn)的內(nèi)涵為依據(jù)。
相關(guān)閱讀-資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中土地權(quán)屬瑕疵問題處理【2】
一、產(chǎn)權(quán)證件缺失問題處理
產(chǎn)權(quán)證件缺失問題從形成過程分析，一般有歷史成因和程序瑕疵兩個(gè)表現(xiàn)，這兩個(gè)表現(xiàn)在部分常見業(yè)務(wù)中，并不是孤立存在的，經(jīng)常是互相交織。
(一)歷史成因造成的產(chǎn)權(quán)證件缺失
歷史成因一般存在于國有企業(yè)，從實(shí)際業(yè)務(wù)中看，主要是過往對土地資產(chǎn)管理不到位所造成，致使實(shí)際使用土地沒有獲得土地使用證。
本著對國有資產(chǎn)保值增值的考慮，評估師應(yīng)當(dāng)積極進(jìn)行歷史成因調(diào)查和分析，同時(shí)與當(dāng)?shù)貒凉芾聿块T進(jìn)行溝通和查檔。
根據(jù)《土地登記辦法》(國土資源部令第40號(hào))第十五條規(guī)定，“土地登記簿是土地權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”，建議評估師在資產(chǎn)占有人的陪同下前往國土登記部門申請查詢待估宗地的土地登記簿登記內(nèi)容以確認(rèn)權(quán)屬。
如果登記薄未對待估宗地記載，并且也未登記其他利益關(guān)聯(lián)方，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建議委托方聘請律師對此評估對象進(jìn)行分析，評估師提供協(xié)助，最終根據(jù)律師提供的專業(yè)法律意見再按照評估準(zhǔn)則進(jìn)行操作，并在評估報(bào)告的說明事項(xiàng)中進(jìn)行系統(tǒng)、詳盡的描述以提醒報(bào)告使用者。
(二)程序瑕疵造成的產(chǎn)權(quán)證件缺失
程序瑕疵一般出現(xiàn)在2003年國土資源部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地登記工作的通知》(國土資發(fā)[2003]383號(hào))之后，此后部分資產(chǎn)占有人獲取的土地使用權(quán)會(huì)因?yàn)楦鞣N原因在程序上無法符合土地登記的相關(guān)政策法規(guī)而造成權(quán)屬瑕疵，最終無法獲取土地使用證。
目前常見的現(xiàn)象分為三種，一種是已經(jīng)辦理了土地出讓，簽署土地出讓協(xié)議并交納了地價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi);另外一種是辦理了土地出讓手續(xù)，但地價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)未繳清;最后一種是與政府相關(guān)部門達(dá)成意向或協(xié)議，特別是與政府非土地管理部門(比如開發(fā)區(qū)管委會(huì)、招商局等)，尚未辦理土地出讓手續(xù)。
根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地登記工作的通知》“從本文件下發(fā)之日起，各類土地權(quán)屬審核，必須以土地證書作為土地權(quán)利的唯一證明材料，…，對以其他材料作為土地權(quán)屬證明的，一律不予承認(rèn)。”原則上，對于程序瑕疵造成的產(chǎn)權(quán)證件缺失的估價(jià)對象，不應(yīng)當(dāng)作為無形資產(chǎn)--土地使用權(quán)進(jìn)行評估，已經(jīng)發(fā)生的相關(guān)支出應(yīng)當(dāng)與審計(jì)協(xié)商調(diào)整為預(yù)付賬款。
對于第一種程序瑕疵，在實(shí)際執(zhí)行中，可以征詢委托方、資產(chǎn)占有方和利益相關(guān)方的意見，由多方協(xié)商確定是否納入假設(shè)獲得土地使用證后的情況進(jìn)行評估，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該切實(shí)控制風(fēng)險(xiǎn)。
例如，在某國有企業(yè)擬轉(zhuǎn)讓其下屬位于某市的火力發(fā)電公司股權(quán)時(shí)，評估公司發(fā)現(xiàn)公司資產(chǎn)中電廠所占用的土地與本文所述的第一種程序瑕疵一致，評估師與多方進(jìn)行溝通，評估師與公司技術(shù)部門也出現(xiàn)了分歧，后來，通過深入調(diào)查，評估師獲得一份國土資源部重點(diǎn)查處全國違法用地的通知，在此通知中，該估價(jià)對象作為查處對象之一，其主要原因就是在辦理土地出讓中，由于當(dāng)?shù)卣疀]有獲得用地指標(biāo)而違規(guī)辦理了土地征收和出讓手續(xù)。
深入地調(diào)查為資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)屏蔽了一次重大風(fēng)險(xiǎn)。
對于第二種程序瑕疵，根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地登記工作的通知》“對于出讓土地沒有支付全部土地使用權(quán)出讓金的，不得登記”，同時(shí)根據(jù)土地出讓合同，受讓方應(yīng)當(dāng)按照合同約定繳納地價(jià)款。
對于此類土地原則上不應(yīng)當(dāng)納入土地使用權(quán)進(jìn)行評估，采取此種處理方式是基于兩種可能，一種是剛獲取土地使用權(quán)，土地市場在短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)較大波動(dòng)，土地價(jià)格比較公平透明;另外一種是土地獲取時(shí)間較早，此類土地存在違反土地出讓合同關(guān)于地價(jià)款繳納義務(wù)的約定。
對于第三種程序瑕疵，無論在法律法規(guī)層面還是在實(shí)際使用中，都存在巨大不可測風(fēng)險(xiǎn)，故應(yīng)當(dāng)禁止納入土地使用權(quán)評估范疇處理。
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