物管行業(yè)需正本清源

　　摘要：中國物業(yè)管理行業(yè)的興起，雖然經(jīng)歷了20多個春秋，然而，由于多方面因素的制約，物業(yè)管理行業(yè)卻仍然十分稚嫩。就物業(yè)管理運作的實際看，物業(yè)管理發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急，需要從以下幾個方面給物業(yè)管理行業(yè)正本清源。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理

　　業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)不是“主仆”關(guān)系

　　在物業(yè)管理工作中，是對物業(yè)實施管理、給業(yè)主和使用人提供服務(wù)。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間以委托服務(wù)合同為載體，實現(xiàn)居住區(qū)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。物業(yè)管理服務(wù)合同的簽訂，雙方就是平等的合同約定關(guān)系，兩者沒有主次之分。業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，可以通過業(yè)主委員會另請高明;物業(yè)公司在物業(yè)區(qū)域內(nèi)工作無法開展，可以另謀高就。

　　物業(yè)管理企業(yè)不能“包打天下”

　　物業(yè)管理企業(yè)終歸是企業(yè)，不可能具有覆蓋方方面面的權(quán)力。況且物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)是在物業(yè)區(qū)域內(nèi)，以合同的形式約定的，在職責(zé)范圍內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)全力以赴，一些不在物業(yè)管理企業(yè)職責(zé)范圍內(nèi)的問題出現(xiàn)，物業(yè)管理企業(yè)也只能盡力去協(xié)調(diào)。但不能把物業(yè)管理當(dāng)成一個大“籮筐”、“國際警察”，什么事情都要裝，都要管，達(dá)不到其要求就埋怨甚至遷怒于物業(yè)管理企業(yè)，以致推著物業(yè)管理公司去“不務(wù)正業(yè)”，直至拒交物業(yè)管理服務(wù)費，使物業(yè)公司左右為難。

　　物業(yè)管理的投訴不都是物業(yè)管理公司的錯

　　當(dāng)前的消費投訴，物業(yè)管理被列為投訴熱點之一。其實物業(yè)管理的投訴問題不都是物業(yè)管理企業(yè)的錯。一些出現(xiàn)投訴熱點的樓盤，很多因素是由于配套不齊全、規(guī)劃不到位、質(zhì)量問題等，并非是物業(yè)管理工作的不力。物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)有政府物價部門指導(dǎo)價或協(xié)商議價的政策，表明了“誰受益誰付款”的原則;物業(yè)管理服務(wù)有環(huán)境衛(wèi)生、治安防范、綠化管理等內(nèi)容，就有相應(yīng)的服務(wù)費用。至于超過了保修期間的住戶室內(nèi)水管維修問題，并非物業(yè)公司的職責(zé)。

　　業(yè)主委員會與物業(yè)公司不是“冤家”

　　多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)都會想方設(shè)法為所管項目營造文明、舒適的生活空間，樹立企業(yè)品牌。而業(yè)主委員會是廣大業(yè)主的代表，同樣希望通過物業(yè)管理，方便居家生活并且提升居住區(qū)的品位，這兩者的目的是共同建設(shè)美好住區(qū)、大廈。但少數(shù)業(yè)委會代表由于私欲作崇，在沒有達(dá)到個人欲望的情況下，隨意炒物業(yè)公司，使人產(chǎn)生業(yè)委會與物業(yè)公司是一對“冤家”的錯覺。

　　其實，如果業(yè)主委員會是真正從廣大業(yè)主利益出發(fā)的話，應(yīng)與物業(yè)管理公司成為良朋益友。就算物業(yè)管理公司對某項工作做得不理想，也應(yīng)給予一定的修正時限，在物業(yè)公司沒辦法修正的前提下，到該物業(yè)公司實在是不能勝任工作之時再炒物業(yè)公司也不遲。物業(yè)公司在一個樓盤服務(wù)一段時間后，對該樓盤的設(shè)施、環(huán)境、人文等方面情況熟悉，服務(wù)起來可以達(dá)到事半功倍的效果，還可減少不必要的開支，實是減少業(yè)主的負(fù)擔(dān)，受益者當(dāng)然是業(yè)主自己。

　　享受物業(yè)管理服務(wù)不是“免費的午餐”

　　不少人習(xí)慣于過去長期住政府的福利房，對物業(yè)管理需要交納相關(guān)服務(wù)費不理解，甚至持抵觸態(tài)度，拒交管理服務(wù)費。他們從舊觀念出發(fā)，總是想享受最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，又可不用出錢、少出錢。

　　其實，世上沒有免費的午餐。既要馬兒跑，又要馬兒不吃草，是不可能的事。享受物業(yè)管理服務(wù)的業(yè)主和使用人，理應(yīng)繳納相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)費用。再者，個別業(yè)主、使用人不交管理費，實質(zhì)上侵害了其他業(yè)主、使用人的利益，就算物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)與收費標(biāo)準(zhǔn)不符合，也應(yīng)通過主管部門和業(yè)主委員會來確認(rèn)，而不是拒交管理服務(wù)費。有的業(yè)主、使用人拒交管理服務(wù)費，勢必影響物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，最終損害的是廣大業(yè)主、使用人的利益。

　　物業(yè)管理服務(wù)費不是“越低越好”

　　在物業(yè)管理招投標(biāo)活動中，招標(biāo)單位往往以越便宜越好的消費心理，實行“價低者贏”的原則。而一些物業(yè)公司為了增大管理面積，盲目地迎合，甚至不計成本，給物業(yè)管理消費市場造成“物業(yè)管理服務(wù)費越低越好”的誤導(dǎo)。

　　實際上，物業(yè)管理作為經(jīng)營型企業(yè)，提供的服務(wù)是有償?shù)�，是�?ldquo;取之于民、用之于民”為原則，“量入為出”的有償服務(wù)。過于低廉的物業(yè)管理服務(wù)費會造成“巧婦難為無米之炊”，難免因費用入不敷出而使管理服務(wù)工作不能盡如人意。因此，物業(yè)管理服務(wù)費并不是越低越好。倘若盲目地以服務(wù)費低廉為標(biāo)榜，勢必以降低物業(yè)管理成本投入、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、最終以犧牲物業(yè)區(qū)域的環(huán)境為代價。

　　物業(yè)管理治安防范服務(wù)不是“保鏢服務(wù)”

　　在物業(yè)管理實踐中，有的業(yè)主被盜財物后就告物業(yè)管理公司，要其承擔(dān)賠償責(zé)任。導(dǎo)致人們誤以為：業(yè)主交了物業(yè)管理的治安防范費，物業(yè)公司就要提供“保鏢服務(wù)”，在小區(qū)內(nèi)發(fā)生的治安問題就一概要由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。

　　其實，在小區(qū)內(nèi)發(fā)生財物被盜等治安案件時，應(yīng)當(dāng)分清物業(yè)公司的責(zé)任：如果物業(yè)公司已經(jīng)按照服務(wù)承諾，落實相應(yīng)的防范措施，責(zé)任就不在物業(yè)公司;如果物業(yè)公司沒有按照服務(wù)承諾落實相應(yīng)的防范措施的話，那么，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　在國際慣例上，經(jīng)費投入越多，犯罪的概率就越少，但并不能把犯罪率降低到零。住戶、使用人不應(yīng)認(rèn)為交了安全防范服務(wù)的費用，就可以高枕無憂而放松安全的警惕性，相反，應(yīng)以積極的態(tài)度做好個人和家庭的安全措施，防患于未然。

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