影響房地產(chǎn)市場需求因素的灰色關(guān)聯(lián)度分析論文
從20世紀(jì)90年代以來，北京市房地產(chǎn)市場發(fā)生了巨大變化，無論是商品房的供給量、施工量、投資額，還是商品房銷售量等方面都取得了長足的發(fā)展。但近年北京市商品房的空置量卻不斷上漲，一方面是無效供給的不斷增加；另一方面是居民有效需求相對不足，這一對矛盾嚴(yán)重地制約了北京市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因而，研究影響房地產(chǎn)市場需求因素以及各因素的相對重要性顯得尤為必要。
1影響房地產(chǎn)市場需求因素的選取及
1.1影響市場需求因素的選取
就目前的研究而言，通常將影響房地產(chǎn)市場需求的因素，表示為3種形式。其一為
式中D為住房需求量；m為人口總數(shù)；n為住房總數(shù)；I為居民收入J為居民儲蓄；R為住房租金；1為整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度^為各種政策法規(guī)[2]。其二為Q<=f(P,I,N,E,w),(2)
式中0<為一定時(shí)期房地產(chǎn)市場的需求量；P為房地產(chǎn)價(jià)格；I為消費(fèi)者收入；N為人口數(shù)量；E為房地產(chǎn)預(yù)期價(jià)格變化；w為政策因素和其它因素。
而文獻(xiàn)中，則將房地產(chǎn)本身的價(jià)格、消費(fèi)者收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)、城市化水平、消費(fèi)者對未來的預(yù)期、國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、國家有關(guān)部門經(jīng)濟(jì)政策作為影響房地產(chǎn)市場需求的主要因素。
1.2影響市場需求因素的分析
式（1)(2)和文獻(xiàn)闡述大致相似。作者通過對上述3種表示方法的歸納、綜合和演繹，并且考慮到指標(biāo)量化難易程度，選取房地產(chǎn)價(jià)格、居民人均收入、城鎮(zhèn)人口數(shù)量、國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城鎮(zhèn)人均居住面積5個(gè)改進(jìn)的代表性因素對其進(jìn)行分析，用商品房實(shí)際銷售量代表居民對商品房的實(shí)際需求。
�。朔康禺a(chǎn)價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格一直是影響居民購房的主導(dǎo)因素，由于北京市商品房價(jià)格居全國各城市之首，因而需求者對價(jià)格的敏感程度更加明顯，據(jù)一項(xiàng)專業(yè)調(diào)查顯示，在近兩年內(nèi)有購房意向的購房者中，有83.5%的被訪者準(zhǔn)備購買5000元/m2以下的住房。但現(xiàn)實(shí)中北京市除經(jīng)濟(jì)適用房外，商品房價(jià)格一般多在5000元/m2以上，這與居民所期望的價(jià)格水平相距甚遠(yuǎn)。因而商品房價(jià)格可能直接影響商品房的銷售面積。
�。坛擎�(zhèn)居民人均收入。人均收入體現(xiàn)了居民的實(shí)際購買力，購買行為是購買欲望和購買能力的統(tǒng)一體。居民收入的逐漸提高必然會(huì)增加可支配收入，隨著消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐漸改變以及福利分房制度的取消，居民在住房方面的投資越來越大，對居住需求越來越高，因而居民的收入以購買力的形式直接影響居民的需求能否實(shí)現(xiàn)。
Ｍ北京市人口總數(shù)。理論上，居民的總居住面積=人口總數(shù)X人均居住面積，因而即使在人均居住面積不變的情況下，人口的增加也會(huì)增大對住房總量的需求。北京作為大都市，人口的基數(shù)較大，新增的人口對住房銷售影響重大。
�。螄窠�(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平直接影響社會(huì)各行業(yè)的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)水平高必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展和各個(gè)產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)的需求，同時(shí)會(huì)增強(qiáng)居民對未來的預(yù)期，從而增加對房地產(chǎn)的需求。作者用北京市每年GDP完成額代表北京市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，盡管具有片面性，但它從總體上體現(xiàn)了北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢。
�。铣擎�(zhèn)人均居住面積。隨著人們生活水平的提高，人們開始對居住條件提出更高的要求。截止到1999年，北京市城鎮(zhèn)人均居住面積只有14.3m2,與發(fā)達(dá)國家人均居住60?70m2相距甚遠(yuǎn)。伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和各種政策法規(guī)的相繼出臺，居民購房、換房的欲望愈來愈強(qiáng)烈。在具備購買能力的前提下，假設(shè)人口不變，人均居住面積的提高必然會(huì)增大對住房的需求。
2房地產(chǎn)需求影響因素的關(guān)聯(lián)度分析
2.1灰色關(guān)聯(lián)分析法
灰色關(guān)聯(lián)分析法是一種比較客觀的分析方法，對樣本量的多少和樣本有無規(guī)律同樣適用，而且計(jì)算量小，比較方便。其基本思想是根據(jù)序列曲線幾何形狀的相似程度判斷其聯(lián)系是否緊密，曲線越接近，相應(yīng)序列之間的關(guān)聯(lián)度越大；反之就越小。
灰色關(guān)聯(lián)分析法具體步驟為：
2.2灰色關(guān)聯(lián)實(shí)例分析
用灰色關(guān)聯(lián)分析法對北京市房地產(chǎn)市場需求進(jìn)行分析，運(yùn)算過程敘述如下。
2.2.1因素選取
根據(jù)上面的分析，北京市房地產(chǎn)需求系統(tǒng)影響因素X,如表1所示，因素個(gè)數(shù),'=0,1,~,5,各因素的樣本數(shù)^=1,2,…，9。
3結(jié)果分析
由上述結(jié)果可知綜合關(guān)聯(lián)度004>001>002>003>005，即影響商品房實(shí)際銷售量的各因素的重要性依次為。也就是說，在影響北京市房地產(chǎn)需求的5個(gè)主要因素中，人口總數(shù)對商品房實(shí)際銷售影響最大，其他因素影響的程度由大到小依次為全市GDP~商品房銷售價(jià)格、城市人均居住面積和城鎮(zhèn)居民的人均年收入，這為政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的決策提供了依據(jù)。由于北京市人口基數(shù)大，因而人口對房地產(chǎn)需求影響突出。現(xiàn)階段北京市實(shí)行嚴(yán)格的計(jì)劃生育和外地人員進(jìn)京政策，以限制人口急劇增長，這在一定程度上限制了對房地產(chǎn)的需求，但通過快速發(fā)展經(jīng)濟(jì)合理地指導(dǎo)商品房銷售價(jià)格，進(jìn)而帶動(dòng)對房地產(chǎn)的需求不失為一良策。
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