房地產開發(fā)與經濟社會協(xié)調性發(fā)展探究論文
房地產開發(fā)是國民經濟中不可或缺的產業(yè)，對國民經濟發(fā)展具有重要的拉動作用，尤其是住房實行貨幣化改革之后，已成為經濟發(fā)展中新的增長點，逐步成為國民經濟的支柱產業(yè)。本文通過房地產開發(fā)與經濟發(fā)展關聯(lián)度分析，指出了房地產開發(fā)在國民經濟建設中的作用，對未來房地產開發(fā)市場發(fā)展趨勢進行了展望。
一、房地產開發(fā)與經濟發(fā)展關聯(lián)度分析
房地產業(yè)從無到有，經過20多年的快速發(fā)展，無論從規(guī)模到質量實現(xiàn)新的突破，達到歷史新高，房地產開發(fā)逐步實現(xiàn)從新興產業(yè)向支柱產業(yè)轉移，為經濟社會發(fā)展做出了重要貢獻。對于拉動鋼鐵、建材、家電、家居用品等產業(yè)發(fā)展舉足輕重;對金融穩(wěn)定和發(fā)展也至關重要;對于推動居民消費結構升級，改善民生也具有重要作用，與國民經濟發(fā)展的關聯(lián)度比較高。但是，我們也必須認識到：房地產開發(fā)市場不能孤立的發(fā)展，它必須和其它產業(yè)的發(fā)展相協(xié)調，互相促進、互為依托，這是由房地產開發(fā)的性質決定的。二產的大發(fā)展，帶動了人口的聚集和城市的擴張，進而促進服務業(yè)和公共設施的發(fā)展，拓寬了房地產業(yè)發(fā)展的空間。房地產開發(fā)與當地經濟水平和人民生活水平提高的一致性，是房地產開發(fā)發(fā)展的平衡點。另外，從目前的房地產市場看，整個市場是呈二元結構，一部分商品房是滿足中等以上收入需要，另一部分經濟適用房、限價房、廉租房是以非市場形式滿足中低收入以下需要，不能用市場化涵蓋全部房地產開發(fā)市場。
研究房地產開發(fā)市場與我市經濟發(fā)展的關系，運用灰色系統(tǒng)理論和方法建立灰色綜合評判模型，并結合特爾菲法計算出房地產開發(fā)與相關產業(yè)的關聯(lián)度系數，對房地產開發(fā)與相關產業(yè)的關聯(lián)度進行定量分析。房地產開發(fā)與建筑業(yè)關聯(lián)度最大，關聯(lián)系數為0 .65。此外，房地產開發(fā)與金融、保險業(yè)、制造業(yè)、電力、煤氣及水的生產和供應業(yè)、社會服務業(yè)、交通運輸、倉儲及郵電通信業(yè)、批發(fā)和零售貿易、餐飲業(yè)等也有很高的關聯(lián)度，其關聯(lián)系數分別為0.51、0.48、0.47、0.41、0.33、0.30。近幾年，房地產行業(yè)增加值占同期全市GDP比重持續(xù)提升，2011年占4%，比2007年提高0.4個百分點;房地產業(yè)上繳地稅稅收占全部地稅稅收的比重均在20%以上。以上結論表明，房地產開發(fā)是高關聯(lián)度的產業(yè)，必然成為我市國民經濟發(fā)展中的支柱產業(yè)。
二、房地產開發(fā)在國民經濟建設中的作用
(一)房地產開發(fā)在不斷滿足與改善住房問題
房地產開發(fā)在不斷滿足城市擴張與住房需求的同時，得到了迅猛的發(fā)展，城市面貌和居住水平發(fā)生了巨大變化。筒子樓、棚戶區(qū)逐步消失，變?yōu)榭萍贾悄芑母邔咏ㄖ�，無安保措施的生活區(qū)變成高綠化、高管理水平的文明公寓。房地產開發(fā)大范圍應用綠色環(huán)保新產品，保溫、隔熱、防水、防潮等問題逐步解決，房屋建筑質量不幅提升，居住水平得到較大的改善、提高。
某市2007-2011年房地產增加值及增幅走勢 單位：億元、%
(二)房地產開發(fā)是拉動內需的強勁動力
1.房地產開發(fā)投資。通過國內基本建設投資加大，在國內資金充分的前提下，優(yōu)先加強基礎設施的建設，并利用基本建設投資，提高GDP增長。房地產開發(fā)的公共建筑建設是投資行為，要通過經營收入逐步回收房地產的投資，其形成的工程產值，既對拉動內需，推動國民經濟持續(xù)、穩(wěn)定增長具有重要作用，又對改善投資硬件環(huán)境，吸引新技術和國際資本具有重要作用。無論是什么類型的建筑工程，拉動內需持續(xù)增長，保證國民經濟能夠抵御國際市場形勢變化的不利影響，都保持著較高增長速度。
某市2007-2011年房地產投資占比 單位：億元、%
2.房地產開發(fā)是拉動消費的上行力量
家庭購房是消費行為，都會在擴大和培育內需上發(fā)揮積極的作用。這些年來，房地產開發(fā)持續(xù)快速發(fā)展，為改善人民生活和發(fā)展國民經濟做出了巨大貢獻，在推動房地產開發(fā)發(fā)展時，持續(xù)不斷地帶動經濟健康發(fā)展。在我國國民經濟現(xiàn)階段發(fā)展中，房地產開發(fā)將會繼續(xù)重要的發(fā)揮消費熱點作用。房地產之所以成為消費熱點，住房占據著主體和帶動全盤的地位。
三、未來房地產開發(fā)市場發(fā)展趨勢
展望未來，房地產開發(fā)市場的發(fā)展空間依然很大，中國的城市化比率和國外相差甚遠，“居者有其屋”的目標遠沒有實現(xiàn)，房地產仍然可以成為經濟增長的重要動力�？梢灶A期的是，“十二五”及更長的一段時期內，中國房地產將呈現(xiàn)以下的發(fā)展趨勢和特點：
(一)房價將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進發(fā)展的趨勢
如果相關調控政策及時有力，化解了當前房地產泡沫的風險，并推動其健康發(fā)展，則會實現(xiàn)平穩(wěn)的過渡，而后再逐步平穩(wěn)健康發(fā)展，但下跌的幅度和引起的危機程度則取決于市場和政策的組合作用。
(二)保障性住房將得到加強從目前的政策措施看，未來中國將加大保障性住房的建設，但中國人口眾多的實際和計劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國住房的民生問題。因此，中國的保障性住房的建設是全方位的。一方面，我國可以從低價位出售保障房出發(fā)，來緩解以致解決低收入家庭的住房問題;另一方面，我國還可以從低價租賃保障房的角度，來暫時性地解決低收入家庭的住房問題。
結語房地產經過近二十年的發(fā)展，業(yè)已成為國民經濟的支柱產業(yè)之一。一個健康穩(wěn)定的房地產市場，它的發(fā)展拉動整個國民經濟的可持續(xù)發(fā)展，它的波動涉及到建材、工程機械、家電等數十個行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，從而影響到整個國民經濟的可持續(xù)發(fā)展。無論從宏觀上看還是從微觀上講，房地產業(yè)在國民經濟發(fā)展中都具有極為重要的地位和作用。
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