按揭貸款房產(chǎn)檔案管理論文
按揭貸款房產(chǎn)檔案是指個人在購房過程中由金融部門發(fā)放個人住房抵押貸款，在辦理和管理貸款業(yè)務(wù)中形成的具有保存價值的專業(yè)材料，是房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)活動的真實記錄，是進行貸款管理，財務(wù)分析及資產(chǎn)管理的原始憑證和重要參考依據(jù)，是產(chǎn)權(quán)業(yè)務(wù)管理部門在產(chǎn)權(quán)監(jiān)理過程中的重要文件。
隨著住房制度改革的深化，人民群眾購房和改善居住條件的要求不斷提高，房產(chǎn)按揭貸款機制的形成對房地產(chǎn)發(fā)展起著重要的推動作用。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，目前福州市購買商品房的客戶中，有的人是通過按揭貸款取得的，近年來，我館每年都要接收按揭貸款房產(chǎn)檔案萬卷。由于按揭貸款房產(chǎn)檔案是按揭購房的真實記錄、原始憑證，在維護抵押權(quán)人和抵押人的合法權(quán)益中有著不可替代的作用，因此按揭貸款房產(chǎn)檔案在處理貸款的糾紛、防范“假按揭*貸款和加強房地產(chǎn)金融管理中，發(fā)揮越來越重要的作用。
一、按揭貸款房產(chǎn)檔案是解決按揭貸款糾紛必不可少的憑證
在房地產(chǎn)市場中，開發(fā)商或個人欠債不還，畜意出售抵押物，惡意逃債等現(xiàn)象時有發(fā)生，要解決此類問題，需要依法辦事、需要司法部門的支持。按揭貸款房產(chǎn)檔案是按揭購房的最原始記錄，真實地反映著按揭購房的過程以及按揭購房雙方的權(quán)和責，是處理按揭貸款糾紛必不可少的憑證。近年來我們依靠按揭貸款房產(chǎn)檔案就解決了許多按揭貸款糾紛，如福州某樓盤的開發(fā)商向工商銀行申請在建工程抵押，同時又將房子出售，購房者以按揭的方式購買，向建設(shè)銀行申請貸款，開發(fā)商收到房款卻不向工商銀行申請解押，這樣一套房子就成了兩個銀行的抵押物。后來工商銀行在向開發(fā)商追討貸款時，才發(fā)現(xiàn)房子已被售完，訴至法院，請求司法協(xié)助，由于有完整的按揭貸款房產(chǎn)檔案，因此順利打贏官司，追回貸款。目前，我國按揭購房方面的法律法規(guī)還不健全，在管理方面也缺乏經(jīng)驗，各方當事人在操作中出現(xiàn)一些不規(guī)范的行為，從而導致房地產(chǎn)按揭糾紛的發(fā)生。如鄭某以按揭貸款的方式購買金山小區(qū)的一套房子，后來無力償還按揭貸款而違約，抵押權(quán)人銀行與其協(xié)議以抵押物折價所得價款償還貸款，協(xié)議不成。最后銀行向人民法院提起訴訟，要求抵押人償還按揭貸款。為取得真實憑據(jù)，法院派人到我館取證，我館出示該案貸款房產(chǎn)檔案證明了當時抵押情況。法院據(jù)此判決拍賣鄭某的房子，以拍賣款償還銀行欠款，抵押權(quán)人的合法權(quán)益得到保護。
二、按揭貸款房產(chǎn)檔案能有效防范“假按揭”現(xiàn)象的出現(xiàn)
房地產(chǎn)按揭貸款中的“假按揭”現(xiàn)象屢見不鮮，有的房地產(chǎn)企業(yè)為了套取銀行資金，有的為了造成房屋緊俏熱賣的假象，以抬高房價，往往采用“假按揭”的手段。常見的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛擬若干購房人，并以這些購房人的名義與其簽訂虛假的購房合同，再以這些虛擬的購房人申請按揭貸款，以達套取銀行資金的目的。有的開發(fā)商在通過虛擬購房人取得銀行貸款后，直至房屋賣給真實的購房人取得資金后才償還銀行的貸款，有些開發(fā)企業(yè)因無法將房屋賣出就攜款潛逃�！凹侔唇摇鼻终剂算y行資金，形成了不良資產(chǎn)，危害了信貸資金的安全。之所以會有“假按揭%出現(xiàn)，重要的原因就是沒有嚴格的按揭貸款房產(chǎn)檔案制度，因此產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門要積極做好產(chǎn)權(quán)備案登記工作，凡辦理按揭貸款購房的，應認真審查購房合同書，審核購房人的身份證明證件，及時將產(chǎn)權(quán)備案檔案歸檔。對房屋的銷售情況了如指掌，“假按揭”也就無機可乘了。
三、按揭貸款房產(chǎn)檔案能有效地防范房地產(chǎn)金融風險
一般地說，房地產(chǎn)金融業(yè)是安全性較高的信貸業(yè)務(wù)。但目前我國市場的競爭體制不夠規(guī)范，房地產(chǎn)市場發(fā)育還不完善，房地產(chǎn)市場的變化也難以把握，銀行的信貸風險約束機制和風險防范機制還不夠完善，個人信用體系尚未建立健全等等，這些都可能產(chǎn)生房地產(chǎn)金融風險。為防范房地產(chǎn)金融風險，我們通過按揭貸款房產(chǎn)檔案信息的提取與整合，分析房地產(chǎn)供需整體走勢和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，為管理和決策部門提供科學的信息，以利于他們調(diào)控市場、監(jiān)測房地產(chǎn)交易情況、防范風險。
通過房地產(chǎn)按揭貸款檔案分析房地產(chǎn)交易情況，監(jiān)測商品房價格的增長趨勢，分析房價增長與需求增長是否成正比，如出現(xiàn)房價不斷攀長，就要預防房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟。
通過按揭貸款檔案（在建工程檔案）對房地產(chǎn)投資的分析，監(jiān)測其投資與收益的幅度是否正常，如出現(xiàn)地價飛漲，增幅過高過大，就需采取調(diào)控措施通過按揭貸款檔案從房地產(chǎn)項目貸款增長率，按揭利率方面的分析，監(jiān)測房地產(chǎn)經(jīng)濟活動是否正常等。
四、加強按揭貸款房產(chǎn)檔案的管理是當務(wù)之急
按揭貸款房產(chǎn)檔案是改革開放環(huán)境下的新工作，是社會主義市場經(jīng)濟下的新產(chǎn)物。房地產(chǎn)檔案工作者對這項工作研究還不深、經(jīng)驗也不多，而且目前還存在人員偏少、專業(yè)化水平不高等問題，同時隨著檔案信息化管理步伐的加快，按揭貸款房產(chǎn)檔案的管理必須從根本上加強、從觀念上突破、從技術(shù)上提高、從服務(wù)上拓展。
從根本上加強，就是加強房地產(chǎn)檔案內(nèi)部的管理和內(nèi)部運行機制的完善。由于按揭貸款房產(chǎn)檔案的重要性和唯一性，所以要在源頭上保證按揭貸款房產(chǎn)檔案材料的完整與齊全，要把按揭貸款房產(chǎn)檔案工作列入重中之重，明確程序和要求，建立健全按揭貸款房產(chǎn)檔案管理的規(guī)章制度。人員素質(zhì)的提高也是根本之一，檔案工作人員是連接檔案與檔案利用者的紐帶和橋梁，他們的素質(zhì)直接關(guān)系到檔案的利用以及檔案館在公眾心目中的形象。新的任務(wù)要求他們不斷調(diào)整自己的知識結(jié)構(gòu)，學習新知識，掌握新技術(shù)特別是信息技術(shù)，以及熟悉按揭貸款房產(chǎn)檔案業(yè)務(wù)和相關(guān)的法律知識。
從觀念上突破，就是用市場經(jīng)濟規(guī)律來對待按揭貸款房產(chǎn)檔案工作，嚴格把好按揭貸款房產(chǎn)檔案關(guān)。按揭貸款房產(chǎn)檔案管理不能就管理而管理，在強調(diào)自主創(chuàng)新的年代，管理方法方式上要不斷創(chuàng)新。按揭貸款房產(chǎn)檔案工作要主動融入市場經(jīng)濟，除了正常的嚴格按照工作流程操作，嚴把資料審核關(guān)，資料記載清楚，借據(jù)要素齊全，印章簽字完備等要求外，還要研究逐步與國際規(guī)范接軌有關(guān)事項，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有力的保障。
從技術(shù)上提高，就是適應檔案工作信息化的要求，建立按揭貸款房產(chǎn)檔案現(xiàn)代化管理的環(huán)境和技術(shù)支撐。數(shù)字檔案館的建設(shè)，己經(jīng)進入快車道，按揭貸款房產(chǎn)檔案不能等其他檔案管理數(shù)字化后才進行，必須與數(shù)字化建設(shè)同步。當前按揭貸款房產(chǎn)檔案數(shù)字化建設(shè)考慮的重點，一是系統(tǒng)軟硬件平臺的建設(shè)。對前期的網(wǎng)絡(luò)設(shè)施、數(shù)字檔案數(shù)據(jù)的輸入輸出方式、設(shè)備選型、存儲備份、安全策略，以及管理系統(tǒng)軟件等，作統(tǒng)一、全面的規(guī)劃設(shè)計。二是按揭貸款房產(chǎn)檔案數(shù)字化處理，要進行全文掃描、建立卷內(nèi)目錄、案卷目錄的檢索數(shù)據(jù)庫。在此基礎(chǔ)上建立文件和產(chǎn)權(quán)信息’形成信息全面、查找快速、準確的按揭貸款房地產(chǎn)檔案信息檢索系統(tǒng)。三是做好應用系統(tǒng)軟件的開發(fā)，包括信息采集、管理、利用、服務(wù)、維護等系統(tǒng)的建立。
從服務(wù)上拓展，就是按揭貸款房產(chǎn)檔案工作要注重應用效果，拓展利用空間。檔案的開發(fā)利用是檔案管理的應有之義，在“購房熱）、“按揭熱）的今天，按揭貸款房產(chǎn)檔案的開發(fā)利用，更是檔案事業(yè)發(fā)展的推進器。服務(wù)的拓展要緊扣利用的信息化手段，全方位延伸服務(wù)觸角，把部門、單位、企業(yè)、個人有機地融入按揭貸款房產(chǎn)檔案管理服務(wù)之中。要堅持檔案工作與貸款工作同步管理，按揭貸款房產(chǎn)檔案的收集、整理、歸檔與按揭貸款的立項、發(fā)放、回收同步進行；理順各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)之間的關(guān)系，確保按揭貸款房產(chǎn)檔案的齊全與安全。積極推進房地產(chǎn)檔案信息資源的二次開發(fā)，建立多種形式的按揭貸款房產(chǎn)檔案信息資源體系。依據(jù)檔案信息，多做專題研究和編研工作，采取多種形式發(fā)布檔案信息，利用網(wǎng)上多媒體系統(tǒng)，實現(xiàn)網(wǎng)上視頻點播，讓更多的用戶了解按揭貸款房產(chǎn)檔案，提高檔案的利用價值。
個人住房按揭貸款制度對深化住房制度改革，加快城鎮(zhèn)住房建設(shè)，解決城鎮(zhèn)居民的住房問題，改善居住條件，提高住房消費起到了巨大的推動作用。只有高度重視對個人住房按揭貸款的風險管理，建立健全按揭貸款房產(chǎn)檔案，確保其完整與安全，才能發(fā)揮按揭貸款房產(chǎn)檔案的應有作用。
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